房噬（楼市食利本市）

作者简介

张捷，毕业于中国科学技术大学，律师，金融地产投资人，《环球财经》副总编，国务院发展研究中心国际技术经济研究所客座研究员，中央电视台、中经网特约评论员。近年来发表了许多有影响力的文章，涉及政治、经济、法律、历史等多方面，因其视角独特，思维敏捷，逻辑缜密而引起较大反响。已出版的著作有《信用战》、《房势》、《涨价的世界》、《资源角逐》、《霸权博弈》等。

内容简介

第一章 食利博弈贯穿房地产 引言 中国房市的首要特点，在于开发商与购房者处于 市场交易完全不对等的状态，由此出现了迥异商业惯 例的扭曲规则。这当然是违反商业交易公平性的。这 种不公平的根源就是开发商的食利。遏制食利对于规 范市场、促进市场的良性发展是必不可少的，对此政 策不应缺位。 一、扭曲操作：违背商业惯例的售楼潜规则 1.退房的故事 以商业惯例而言，在房地产期房的交易中，如果 开发商违约，购房者可以退房，但是实际情况是如果 购房者真的要退房，很快就会发现退房约定实际上变 成了一个装饰性条款，根本无法执行。原因就是房价 涨了，退房的款项怎样计算的问题。如果按照原价退 房，购房者所得到的房款远远低于涨价以后的房价， 事实上变成了开发商盈利。这样的违约惩罚条款j对 开发商而言根本无所谓。 如果购房人退房，一般会约定由开发商赔偿购房 者3％的违约金，但是这个违约金且不说远远低于房 价的涨幅，就算是房价不涨也不能弥补购房人的损失 。按照按揭七成计算，以现行6％左右的利率标准， 一年下来利息就达到了房价的4.2％，这还没有计算 银行收取的按揭手续费、贷款要求的评估和保险等费 用，所以违约金一般是难以覆盖实际损失的。 当然房价也有下调的可能，但是房价真的降了以 后，退房是否就比较合算了呢？实际上就算是在降价 的情况下，购房者退房仍然是有问题的。如果房地产 崩盘，开发商会普遍因为资金链断裂违约，购房者选 择在这个时机退房所面临的风险是无比巨大的。因为 如果购房者持有房屋不退，在开发商崩盘清算的时候 作为支付了主要房款的消费者有房产的第一受偿权； 而如果购房者退房的话，那么购房者的房子立即可以 被债权人扣押抵债。购房者是开发商的一般债权人， 其退房款在债务的清偿顺序上要排在税款、工资、工 程款和银行贷款之后。如果开发商清偿了上述优先债 权以后还有富余，退房者也要与其他一般债权人按照 比例分享余款。然而，开发商如果有给一般债权人的 偿债能力的话，他是不会崩盘的。所以，购房者退房 很可能会血本无归。 这种情况实际上是违反一般商业惯例的。按照一 般的商业惯例要分清违约责任，对于供货方的责任， 退款要按照合同价与市价哪个高执行哪一个；对于购 买方的责任，则是按照市价与合同价哪个低执行哪个 。对应到房地产业，如果购房者在开发商违约的情况 下退房，要按照涨了价的房价退款；而对由购房人责 任引起的退房，要按照合同价格补偿房款。这样才能 够体现违约惩罚的含义。同时，退房是合同终止的一 种行为，不影响索赔损失和赔偿违约金，而有证据表 明违约金不足以弥补损失的，还要赔偿损失。甚至有 些法学学派要求违约金与损失赔偿共同进行。违约金 在这时相当于没有实证的间接损失和精神损失赔偿。 在房地产交易领域，开发商相对于购房人来说一 般是强势的一方，彼此力量对比悬殊。中国的法律施 行起来，在某些情况下，也难免受到外界因素影响， 法院正常的诉讼结果就是开发商只退还购房人实际支 付的房款。基本上，开发商违约的案例都是以退还房 款、支付违约金而告终，但是要注意到在个人之间的 购房却不是这样的，甚至在购房行为无效的时候，也 不是简单的恢复原状或只退还交易款项，而是要按照 房屋的新价值来计算的。比如，宋庄画家村购买农民 宅基地无效的案件就是按照重置的新市场价格作为标 的进行审判的。 因此，中国的房地产在退房的环节，法律条文的 实行在实践中往往受到人为因素干扰。房地产的潜规 则违反了商业惯例形成了食利，所以造成开发商可以 不受限制地违约，取得大量灰色利益。社会上，每一 个购房者被违约而不能追究开发商责任的痛苦经历， 成为社会大众憎恨开发商的主要原因。 P5-7