图解日本REIT

作者简介

三菱*联信托银行由三菱信托银行（Mitsubishi Trust and Banking Corporation)和UFJ信托银行（UFJ Trust Bank Limited）于2005年10月1*合并而成，属于三菱*联金融集团（Mitsubishi UFJ Financial Group）。三菱*联信托银行不动产咨询部的主要业务内容为：收集不动产市场的相关信息和数据，并对不动产投资市场和买卖市场进行深度调查、分析和研究；从企业的财务管理角度进行不动产投资咨询；发布不动产市场报告；不动产评估。 其主要著作有《图解 IFRS的不动产会计》《图解不动产证券化的全部》《提问不动产持有的意义》《企业不动产的活用方法》《不动产商务专业词汇辞典》《可以这样在不动产市场中胜出》《不动产咨询便携本》等。 三菱*联信托银行网址：http://www.tr.mufg.jp。

内容简介

J-REIT 的资金筹措 J-REIT 的资金筹措形式可以分为两类: 资本方面的融资[即权益融资(equity finance)] 和负债方面的融资[即债权融资(debt finance)]。J-REIT 通过这些渠道筹措资金, 以购买物业。 权益融资 J-REIT 的权益融资, 通过公募增资(pu**ic offering)、第三方定向增资进行。公募增资是指公开发行新投资份额来募集广大社会投资人的发行方式, 以市场的实时价格发行新投资份额(如果是第三方定向增资, 新投资份额的购买人就已经事先约定好了)。因此J-REIT增资时, 市场价格, 即投资份额的价格水平至关重要。 我们通过一个简单的例子来说明其中缘由: 例如新发行50 万*元/ 份的投资份额, 共计10 000 份, 即总共募集50 亿*元资金。如果投资份额的价格上升, 每份变100万*元,发行同样数量时, 就可以募集两倍资金, 即100 亿*元。 如果投资份额的价格降低, 为了募集足够资金, 或许可以考虑增加发行份额的数量, 但如果无止境地增加投资份额的数量, 那么投资份额的总数上升就会导致单位投资份额的红利分配减少, 很难获得现有投资人的理解。因此, 如果不能保证投资份额的价格高于一定标准, 公募增资的方式就很难实现。 图5.2是展示J-REIT 的投资份额价格变动的东证REIT 指数图。J-REIT 在2007 年达到**后, 由于次贷危机而导致价格急剧下滑并持续低迷数年, 在2012 年下半年终于有所恢复。 图5.3显示的是含IPO 在内的公募增资项目的数量和增资金额(含第三方定向增资等) 的变化图。与图5.2 比较可见, 随着投资份额价格的上涨, 公募增资的项目数量也在增加。但是在次贷危机后的2008年下半年至2009年上半年, 由于*市场环境恶化的影响, 公募增资一件都没有。 权益融资的活跃, 意味着J-REIT积极地向投资人募集资金、购买物业、扩大资产规模。所以, 权益融资的活跃度是反映J-REIT市场的景气与否的一个指标。 债权融资 接下来是债权融资。通过债权(即负债方式) 来筹集资金, 是从金融机构贷款、发行投资法人债券(一般公司所说的公司债) 等从机构投资人处调配资金的方式。 贷款或法人债都计入资产负债表的负债栏, 会导致LTV上升。由于杠杆效应, LTV 越高, 预期收益率也会越高。但LTV**, 利息上升时会增加利息负担, 容易造成损益的恶化。因此, J-REIT 的LTV高也意味着高风险、高回报。此外, LTV 如果提高, 投资法人的评级也会下降, 可能导致利息的增加。因此, 虽然LTV 上升可以提高杠杆效应, 但一味提高LTV对J-REIT 的运营不利, 当下多数J-REIT 的LTV水平都控制在60% 的上限之内。到目前为止, 从J-REIT的LTV水平来看, 根据投资对象的用途和规模不同会有差异, 但是基本控制在30%~60% 之间。如何掌控权益和负债的平衡, 就看各AM公司的本领了。 和前文阐述的权益融资不同的是, 负债融资伴随着再融资的风险。借款时当然会设定返还期限(如果是投资法人债, 则称为偿还期限), 市场环境恶化时, 如果到了返还期限, 则必须采取一些方法来重新筹集资金。 但是, 由于市场恶化时投资份额的价格低迷, 通过权益融资不太现实, 如果机构投资人对风险采取强势回避的态度, 发行投资法人债也很困难, 剩下的选择只有从金融机构借款——根据《投信法》, J-REIT的资金调配方式的规定只有公募增资、第三方定向增资、借款和投资法人债发行这4 种方式。结果在次贷危机后的信用紧缩期内,金融机构对信用能力低的发起人的J-REIT 融资态度强硬, 使J-REIT的融资风险显现。信用能力低的发起人REIT 投资份额的价格大幅下跌, 其运营也陷入窘境。 经过反思, 市场对扩充J-REIT 资金调配手段的动向开始活跃,于是有了之后2013 年的《投信法》修改。关于《投信法》修改后资金调配手段的扩充, 我们将在后文予以阐述。 1. REITs作为不动产行业变革的下一个机遇、投资者新蓝海，持续成为不动产市场以及资本市场投资热点。*本的REITs市场发展迅速，规模已位居亚洲**。 2.《图解*本REIT》介绍了*本REITs的框架、理论，并通过大量图表进行了清晰的展示，填补了市场空白，是面向从业人员和对这个领域感兴趣的投资者的普及类图书。书的前半部分主要介绍了不动产证券化的概要，并配图表进行辅助说明，后半部分对实务*作要点进行了解说。 3. 该书面向不动产证券化相关人员以及对J-REIT感兴趣的人士。作者以简洁通俗的语言介绍了不动产证券化的内涵，让读者对不动产证券化的知识有一个基本的了解，对于有经验的实*者，也能通过书中的案例提升自己的实务能力。 4.《图解*本REIT》由*本三菱*联信托银行的多位一线实务专家执笔，由中国的REITs和不动产投资领域**专家车阳、林述斌和顾晓翻译，具有很强的专业背景。