物业费收取与提高实操指导手册/物业管理实务操作经典丛书

作者简介

王占强 律师、高级经济师、物业管理师、清华大学法律硕士 北京市住房和城乡建设委员会物业管理行业专家 北京市律师协会物业管理法律专业委员会委员 北京多元调解发展促进会调解员 著有《物业管理从入门到精通》《物业管理：经典案例与实务操作指引》《物业管理服务必备工具箱》《HR实务指引：招聘录用、调岗调薪、离职解聘全程风险防控与纠纷解决》等多本畅销专著。

内容简介

易与物业费混淆的款项有哪些？ 一、住宅专项维修资金 《住宅专项维修资金管理办法》第2条第2款规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。” 《住宅专项维修资金管理办法》由建设部（现为住房和城乡建设部）、财政部于2007年出台，2008年2月1日起开始实施，因此，“住宅专项维修资金”是从该办法实施后才出现的一个新概念，在此之前，“住宅专项维修资金”的概念等同于“维修基金”。 物业费与住宅专项维修资金的相同之处在于：两者的用途中都包含对住宅共用部位、共用设施设备进行维修这一内容。 物业费与住宅专项维修资金也存在较多不同之处。 在缴纳主体方面：物业费的缴费主体一般是业主，也可以是物业使用人，如租户；而住宅专项维修资金只能由业主缴纳。 在费用覆盖对象方面：物业费的覆盖对象既包括住宅物业，也包括非住宅物业，如写字楼、商业、工业物业等；而住宅专项维修资金的覆盖对象只能是住宅物业。这一区别与当前的国家政策有关。目前，国家只对住宅物业项目强制收缴专项维修资金，其他类型的物业项目当然也可以归集专项维修资金中，但国家不强制。 在缴费标准方面：除政策性物业项目的物业费收费标准实行政府指导价外，其他一般都实行市场指导价，由业主与物业服务企业通过物业服务合同约定缴费标准；而住宅专项维修资金，从国家到地方都有明确的首期缴纳标准，《住宅专项维修资金管理办法》规定的标准是，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%。 在缴纳时间方面：物业费一般是按年度缴纳；住宅专项维修资金的首期缴纳时间是商品住宅的业主/已售公有住房的业主办理房屋入住手续前，住宅专项维修资金的续交时间是业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%时。 在收缴主体方面：物业费由提供物业服务的企业收取；住宅专项维修资金由专门的维修资金管理部门收取和管理。 在用途方面：住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造；而物业费用于不符合专项维修资金用途或未建立专项维修资金时的日常维修项目。 二、停车费 停车费，或称停车服务费，包括两种可能的含义。第一，停车费=停车位租金+停车管理服务费。在此种情况下，车主对车位不享有产权。第二，停车费=停车管理服务费。在此种情况下，车主对车位享有产权。 就停车费的收费主体而言，包括：物业服务企业、开发建设单位、专业停车企业以及其他收费主体（如业主委员会、政府部门等）。 经常有业主提出这样的疑问：已经交了物业费，为什么还要交停车费？这些费用不是应该都包含在物业费里面了吗？这算是重复收费吗？ 业主的疑问也是有道理的，因为从物业服务成本或者物业服务支出构成来看，物业费中的共用部位、共用设施设备维护费用以及人员工资等也都包含了停车管理的部分。 但是，由于国家的政策文件中将停车收费单独列出、停车收费还需要单独办理停车场备案等各方面因素，在目前的实际操作中，停车费是单独收取的，通常不包含在物业费中。物业费是针对小区内全体业主收取的，停车费只向有停车需要的业主收取。 三、大修费/中修费 举一个例子。某小区物业服务按包干制收费，收费标准为2.2元/平方米/月。3年来，刘某一直按此标准缴纳物业费。但到2008年，物业公司开始收取下一年度的物业费时，要求每平方米加收0.5元的大修费及中修费。刘某认为不合理并向物业公司提出质疑。物业公司解释称，“大修费/中修费也是物业费的组成部分”。那么，大修费/中修费和物业费的关系到底是什么呢？ 首先，“大修费/中修费”其实相当于现在所称的住宅专项维修资金，在有些地方也被称为“物业专项维修资金”。 2007年，国家出台《住宅专项维修资金管理办法》，其中规定：在房屋交付购买人之前，购房人就应当交存首期住宅专项维修资金；住宅专项维修资金实行“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则。可见，业主早就交存了这部分费用，物业公司也无权收取该费用。 其次，在这个例子中，物业公司的物业服务收费实行包干制，“物业服务成本”中已包含了共用部位及共用设施设备日常维修、养护、管理的费用，而且，包干制有一个特点是“盈亏自负”。所以，物业公司无权再就“维修”收取其他费用。 再次，物业公司与业主都应当按照已经签订并生效的《物业服务合同》的约定来收取或缴纳相关费用。 最后，即便按照物业公司的说法，“大修费/中修费是物业费的组成部分”，那么该物业费按包干制收费，为2.2元/平方米/月的标准，在物业费标准未变更之前，物业公司也无权提高费用。如果物业公司再次收取大修费/中修费，显然属于重复收费，业主可以拒绝缴纳。 未成立业主委员会的小区如何上调物业费？ 案例再现 重庆市某小区一直未成立业主委员会。《小区临时管理规约》约定，住宅的物业服务费收费标准为1.30元/平方米/月。李某是小区的一名业主。 2015年8月3日，物业公司向社区出具《关于申请调整小区物业服务费的报告》及《关于召开业主临时会议的申请》，申请召开业主临时会议，对小区调整物业服务收费标准进行表决。同日，物业公司向街道提出书面报告，申请将小区的物业服务费收费标准调整为住宅1.50元/平方米/月。 2015年8月28日，物业公司出具《致业主的一封信》，告知小区业主，拟将物业服务费收费标准调整为：住宅从1.30元/平方米/月调整为1.50元/平方米/月；商业从1.50元/平方米/月调整为5.00元/平方米/月。2015年9月18日，社区委员会出具《关于物业公司准备调价一事的情况说明》，告知小区业主物业公司提出上涨物业费的理由、上调物业费的程序及社区党委参与上门征求意见的理由。2015年9月21日，物业公司出具《关于小区物业费收费标准调整表决的通知》，告知业主将以上门征求意见的方式召开业主大会，对物业服务收费标准调整方案进行表决。 2015年10月9日，物业公司出具《通知》，告知业主可前往参与监督表决票数统计工作。2015年10月14日，物业公司和街道办事处、社区居委会出具《关于小区物业服务费标准调整业主表决意见的结果》，载明：“尊敬的小区业主，根据物业公司2015年8月3日提出的对物业费进行调整的申请，由于小区未成立业主委员会，物业公司在街道和社区的监督下，于2015年9月23日至10月13日对小区物业服务费收费标准调整事宜（从2015年11月1日起，住宅由1.30元/平方米/月调整为1.50元/平方米/月；商业由1.50元/平方米/月调整为5.00元/平方米/月；《前期物业服务合同》中关于物业服务标准条款及其他的条款内容不变）以上门征求意见的方式召开了业主大会，现将结果公布如下。一、小区住宅总户数2408户，产权人总户数2407户（两户未售，产权属开发建设单位），专有部分建筑面积221303.64平方米。二、关于本次小区物业费收费标准调整事宜的投票，业主签字同意户数1304户（通过比例54.18%），业主签字同意专有面积118372.74平方米（通过比例53.49%），户数、面积通过比例均达到1/2以上。” 同日，物业公司向小区业主出具《关于小区物业服务费标准调整的说明》，告知业主投票过程及结果。街道办事处、社区居委会均在该说明上盖章，房屋管理局于2015年10月26日在该说明上盖章。《致业主的一封信》《关于物业公司准备调价一事的情况说明》《关于小区物业费收费标准调整表决的通知》《通知》《关于小区物业服务费标准调整业主表决意见的结果》《关于小区物业服务标准调整的说明》均在小区公告栏进行了公示。 2015年11月，李某按照住宅1.50元/平方米/月的标准缴纳了物业服务费。 2016年6月，李某代表部分业主向人民法院提起诉讼，要求确认物业公司按住宅1.50元/平方米/月的标准收取物业费无法律依据，物业公司应当返还多收取的物业费。在庭审中，有3位业主出庭作证，李某向法院出示了124份业主反对上涨物业费的《郑重申明》及有1339户业主签名的反对上涨物业费的《业主签名册》。 裁判结果 一审法院认为，物业公司上调物业服务费标准符合法律规定的程序，合法有效，故判决驳回李某的诉讼请求。李某不服，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。 案例评析 本案的争议焦点在于：物业公司发起的业主投票表决是否合法？部分业主重新表决能否推翻已作出的表决结果？ 一、关于物业公司组织业主表决的合法性 《重庆市物业管理条例》第12条规定：“不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。” 本案中，小区未成立业主委员会，物业公司在小区所在社区街道办事处及居民委员会的监督下，通过上门征求意见的方式召开业主大会会议表决物业费调整事宜，是可以的。 从具体程序上看，业主大会会议程序符合法律规定。 第一，申请并公示。2015年8月3日，物业公司向社区提出申请召开业主临时会议，对小区调整物业服务收费标准进行表决；同月28日，物业公司以《致业主的一封信》的方式告知小区业主将对物业服务费收费标准进行调整。 第二，告知并提前15日通知。2015年9月18日，社区委员会以《关于物业公司准备调价一事的情况说明》的方式告知小区业主物业公司提出上涨物业费的理由、上调物业费的程序及社区党委参与上门征求意见程序的理由。同月21日，物业公司通知业主将以上门征求意见的方式召开业主大会，对物业服务收费标准调整方案进行表决。 第三，投票表决并公告表决结果。2015年10月9日，物业公司以《通知》的方式告知业主可前往参与监督表决票数统计工作。同月14日，物业公司和街道办事处、社区居委会出具《关于小区物业服务费标准调整业主表决意见的结果》，并于当日由物业公司向小区业主以《关于小区物业服务费标准调整的说明》的方式告知业主投票过程及结果。 第四，在指导监督下进行工作。社区居委会、街道办事处及房屋管理局先后在《关于小区物业服务费标准调整的说明》上盖章确认。实际上，从提出上调物业费的动议之初，物业公司就向相关部门申请、报告，主动接受监督。 从实体上看，表决结果符合“双过半数”的要求。关于本次小区物业费收费标准调整事宜，业主签字同意户数1304户（通过比例54.18%），业主签字同意专有面积118372.74平方米（通过比例53.49%），户数、面积通过比例均达到1/2以上。 综上，本案中关于上调物业费的决议事项，已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，符合法律规定的程序，合法有效。 二、关于部分业主重新表决的效力问题 部分业主欲通过124份业主反对上涨物业费的《郑重申明》及有1339户业主签字反对上涨物业费的《业主签名册》证明小区物业费收费标准调整的表决结果违法。但是，上述部分业主的重新表决并未依据《重庆市物业管理条例》的相关规定在社区居（村）民委员会的监督下进行，不符合法定程序。物业公司在相关部门指导监督下作出的关于小区物业服务费收费标准调整的表决已合法生效，《郑重申明》《业主签名册》及3位业主的证人证言不足以推翻已生效的表决结果。 调价启示 一、未成立业主委员会的物业项目，在操作上调物业费时，尤其应当注意当地政府法规关于召开业主大会会议的程序要求。 二、为最大限度避免法律风险，从通知到投票，再到最终结果的统计和公示，都要及时报告指导监督部门，这样能够争取相关部门在有关文件上盖章确认，大大提高公信力，在诉讼阶段更容易被法院采信。 三、本案中，物业公司操作上调物业费的程序比较完备，可以作为未成立业主委员会的小区上调物业费的参考。 ？ 催缴物业费的22种技巧 ？ 物业费纠纷解决的35个典型案例 ？ 物业费测算评估及调价实操全流程 ？ 聚焦痛点 提供方案 传授经验 系统解决