房市大衰退(33年房市变迁大推演)

作者简介

艾经纬，生于上世纪八十年代中期，资深财经媒体人，现任第一财经日报《财商》中心副主任。 自幼书法启蒙，好读文史哲。希冀读万卷书，行万里路，力求知行合一。经济学科班出身，习惯专题式阅读，模块化研究。自诩一个宏观经济、金融市场、历史趋势的观察者和参与者。同时深信教育是社会进步之本，是一名JA志愿者。 八载财经媒体生涯，兴趣初在资本市场，擅长财务分析，2007年~2009年间挖掘了诸多问题上市公司，跟踪研究华闻系、明天系、新湖系等资本系。2009年起重新关注宏观经济，后拓展至全球宏观，重点关注美日央行，及房地产市场。 2010年起，主持发布第一财经日报《财商》金融投资阅读榜，2013年起兼任中资海派“iHappy投资者”系列图书编审委员会委员，百度阅读签约作者。 2011年起在第一财经日报开辟“宏观观察”专栏，2014年起在一财网开辟“图解宏观”专栏，同时在新浪财经、今日头条亦有专栏。 著有：《谁的A股？》、《“杀人”游戏投资学》、散文集《世事繁杂，我们简单》（百度阅读），与张庭宾先生合著有畅销书《中国富人为何变穷》。

内容简介

先用住宅类商品房竣工面积计算，该项数据从1 998年7月才开始统 计，到2013年年底累计为69。08亿平方米，显然是误 差甚大。比较靠谱 的可以用住宅类商品房销售面积计算，因为该数据是 从1 986年开始统计 的(见图1—1)。 在此之前，中国人的住房面积有多少呢？有个模 糊的普查数据，1 985 年，70万人中的城镇住房抽样普查数据显示，全国房 屋建筑面积46。76 亿平方米，看起来数据不小，可当时城镇三四亿人口 一平均就惨了，人均 10平方米左右吧。 好了，我们来看住宅类商品房销售的数据，从图1 。1可以中看出，在 1 998年住房商品化之前的1 2年里，年住宅类商品房 销售面积维持在1亿 平方米以下，在1992年有1 000万平方米量级的增加 。 显著的变化发生在1 998年，当年住房正式实行货 币化，住宅类商品 房销售面积首超1亿平方米，并且之后增幅也明显扩 大，仅仅4年时间 就实现1亿平方米量级的飞跃，2002年实现了2。37亿 平方米。 接下来更快，2年时间再度飞跃1亿平方米量级， 2004年实现销售 面积3。38亿平方米。更厉害的是2005～2007年，每 年都跨1亿平方米 量级，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，当年 实现销售面积7。01 亿平方米。 暴涨之后往往是暴跌，在2008年金融危机的袭击 之下，当年销售面 积锐减，仅有5。93亿平方米，比2006年略高。不过 ，在2008年年底 “四万亿”的刺激之下，2009年住宅类商品房销售出 现大幅反弹，直上 8。62亿平方米。而2010～2012年，随着“新国十条 ”等不断加码的调 控，商品房销售基本维持在9。3亿～9。8亿平方米。 可以想象的是，倘若没有“四万亿”的刺激，中 国楼市应基本见顶， 和国外的房地产周期也不至于脱节太大。虽然201 0 年开始加码调控，但 加速之后一下子刹住车太难了，201 1年下半年之后 ，调控效应才有所显 现。而2013年，随着新一届政府上台，房地产调控实 质上被抛弃，房价 出现报复性的上涨。201 3年1 0月，70个大中城市新 建住宅类商品房同 比涨幅为1 0。8％，现实中的涨价幅度可想而知了， 当时一线城市近1年内 房价上涨20％左右。而201 3年住宅类商品房销售面 积一举突破1 0亿平 方米大关，达到11。57亿平方米。 201 3年年底城镇约207亿平方米 如此一来，1 986～201 3年全国住宅类商品房销 售面积共达92。44亿 平方米，其中包含1 997～201 3年期间的住宅别墅、 高档公寓类的商品 房销售面积3。76亿平方米。-~。／jD I-1985年的抽 样普查数据46。76亿平方 米，合计139。2亿平方米。需要说明的是，在2000年 以来的城镇化进程 中的“拆出一个新中国”的轰轰烈烈运动中，1985年 之前的房子有多少 被拆除了就不得而知了。 当然这个数据肯定是被低估的，因为((2005年城镇 房屋概况统计公 报》显示，截至2005年年底，全国城镇房屋建筑面积 164。51亿平方米， 其中住宅建筑面积1 07。69亿平方米，占房屋建筑面 积的比重为65。46％。 我们在2005年最新数据的基础上再计算下，2006 年1月至2013年， 全国住宅类商品房累计销售面积为67。51亿平方米， ／JD~2005年年底城 镇住宅建筑面积存量1 07。69亿平方米，即到201 3 年年底全国城镇住宅 面积约17512亿平方米。 需要说明的是，其问被拆迂的住宅面积无公开数 据可查，只有上海市 区有相关数据。根据西南财经大学中国金融调查研究 中心的抽样调查数 据，1 998～201 3年经历过拆迁的城镇家庭比例为8 。4％，户均拆迁面积 为1 25。5平方米，可计算出共拆除面积23亿平方米 ，其中城镇地区的拆 迁为70％，即15年中城镇共拆迁16。1亿平方米。 如是算来，扣除这部分拆迁，到201 3年年底全 国城镇住宅面积约 159。1亿平方米。 此外，根据西南财经大学中国金融调查研究中心 的数据，全国城镇 1998年以后的自建房占住房存量总量的10。2％，约 为2 240万套，户均 建筑面积为180平米，总面积约40亿平方米。 而非自建房中，也有一部分住房不在城镇住房竣 工面积的统计范围之 内，比如小产权房和农村集体土地使用权住房，1 998年之后购买的小产 权房占比1。83％，约400万套；农村集体土地使用权 住房占比1。89％，约 415万套。两者合计815万套，总面积约8。3亿平方米 。 综合算来，截至201 3年年底中国城镇住宅存量 面积至少207。4亿平 方米。 倒推法：全国约474亿平方米 这肯定不是中国大地上房子的全部，因为还要加 上城中村、城市边 缘的小产权房，以及农村的住房，更有2009年以来兴 建的各类保障房约 1373万套。这简直是无法计笪了。P3-5