装修是玩出来的（热心许大哥的装修日记）

作者简介

孙强（网络ID：孙工），北京金隅股份天下无贼事业部营销总监，环保装修装饰、装修污染预防与治理专家，北京市建筑装饰协会顾问专家，北京市科学技术协会建议专家，中国最早利用互联网宣传倡导环保家居专家，多次座客电视、广播、报纸、杂志及各大网站，有多种行业从业经历，酷爱读书、摄影、旅游。 许国忠（网络ID：热心许大哥），男，1962年10月出生。法学学士、企业管理学士，后进修经济学获硕士学位；自亚运工程建设起就和建筑装修结下不解之缘，参与全国首家家庭装饰市场“百姓家庭装饰市场”的筹建开业；协助起草和完善了家居装饰装修的相关政策法规；为了协助政府加强对家居装饰装修的监督和管理，于2000年率先成立全国首家居装饰监理公司——北京百万家园装饰监理公司。并任法定代表人。现任北京市建筑装饰协会家装委员会秘书长。

内容简介

房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说 就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉 及两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行；另一方面是物业管理合 同的建立。如今买套房子确实很不容易，验收房子就更为重要。但是因为 验收房子需要很多专业上的知识，不是一两天能学会的事情。所以建议 您请监理公司的监理工程师帮助您验收房子质量，效果会比您自己验收 要好得多。下面介绍一些有关新房验收的经验和常识给大家，希望对大 家有所帮助。 交房一般程序是：开发商发出收房通知(收房通知中包括收房的时 间、须缴纳的费用、未按时收房的处理等)→购房者缴纳有关费用(如房 屋价款结算、物业费、公共维修基金等)→验房(购房者对房屋进行验 收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行 整改，修理后再由购房者验房)→购房者接收房屋(房屋验收合格后，开 发商将钥匙交给购房者)。 一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权 转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利 都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担 了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋损失的风险)。 收房时主要有三个问题： 一、审查有关证件 作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在 合同中有明确约定。从北京来看，一般合同约定以该房屋取得《北京市建 设工程竣工备案表》作为交房的前提条件。如果没有((竣工备案验收表》 ， 购房者一般可以拒绝收房。此外，购房者还要审查住宅质量说明书、住宅 质量保证书、房屋面积实测表等，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚 了。在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积 争议的权利。 二、审查交房费用 1.房屋价款结算：对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算 的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算 房款。 2.物业管理费用：购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受 到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须缴纳物业管理费。按照北 京市现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。 3.公共维修基金：公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行 大、中修而准备的基金，按照房款的2％缴纳，可以交给开发商，也可以 直接去房管局小区办交纳。 三、审查房屋的质量 验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结 构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的 工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进 行修理，待修理后再重新验房。 行家建议审查房屋的质量应携带以下装备： 1.带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。 2.纸、笔，即时记下发现的问题以免遗忘。 3.易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方， 以便维修人员查找。 4.带扁形兰相插头的小电器一个，插入屋内各个电源插座，检查电源 是否已全部接通。 5.售楼说明书，边看边对照厨房、浴室等附送的设备是否符合开发商 当初的承诺。 6.请有收房经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。 ◆审查房屋质量的常用16招： 第1招：检查门窗判质量 1.检验门框固定和牢固度，门框四周密封情况，确认户门安装是否牢 固，门框与墙体洞口填补是否合理，是否方正；反复开关门扇，观察门扇 是否平整、自关；手摸、眼观密封是否严密，密封条是否欠缺破损，门扇 与门框间隙是否过大；锁具反复开关，检查是否作用良好、灵活；门面有 无磕碰、磨损、变形、污渍等不良现象。 2.检查窗户玻璃是否有疤痕，有则及时更换；检查窗纱是否破损，或 者是否有很大的划痕；检查窗户开合时是否碰墙，否则墙面很容易被毁 坏。 第2招：不渗不漏卫生间 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后 在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗 漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面 是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存 水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格 的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房 除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 第3招：轻敲各面听空鼓 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空鼓现象，只要 用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地1面接 触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 第4招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。 因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要 么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 第5招：阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，虽然影响美观，但是危险 性不大。但如果万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，那就很有可能是阳 台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。 第6招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温 下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。 第7招：打开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知。需要注意的是， 尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 第8招：暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高 于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支 管的长度成正比，一般每米相差1％。 第9招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙或穿过楼板应安装套管(在管道与墙面或楼板交接处，给 管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2—3厘米，地面为初装修 的，应高出地面5厘米，其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板 。 第10招：拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插 座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查 各个分闸是否完全控制各分支线路。检查室内控制箱标识是否清楚，空气 开关是否松动，安全保护作用是否良好。 第11招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必 须带保险装置。P6-9