房价必跌

作者简介

朱贵明：中国人民大学毕业，房地产业资深人士，具有多年房地产行业经营管理和投融资从业经历，深谙房地产业资本市场运作方式。热爱读书，喜欢研究经济周期问题，并应用于实践。

内容简介

第一章 高房价：谁受益？谁受损？ 高房价下，受益的是谁，受损的又是谁？所谓的供求关系偏紧绝对不 是高房价的主要因素，推动房价“无限”上涨的主要动力是来自银行和投 机者的充沛的资金流，来自对政策的“博弈”，这是一场开发商和投机者 的盛宴！ 在2009年12月的央视《面对面》节目中，全国人大财政经济委员会副 主任委员贺铿明确指出：中国的房地产存在泡沫，造成泡沫的主要原因是 政府炒地和社会资金炒房，而且地方政府和某些专家希望泡沫存在，这样 他们才有钱花。 高房价若可以保持，等待时间来消化，那么，责任也就无需任何人来 承担，也不需要对责任进行划分。然而，房地产是个周期性行业，目前的 高房价无法保持，未来必将进入下跌周期。 2009年，部分城市房价高涨，主要由宽松的金融政策(全球金融危机所 致)以及国有企业炒地所致，土地市场混乱也起很大作用。 商品房的需求与按揭贷款利率、货币流动性、地方政府特殊政策相关 性极大，政府可通过这些宏观政策以及地方政府的微观政策(比如户口)来 改变需求，尤其是投机需求和恐慌性盲目需求。需求具有巨大的伸缩性， 政府政策改变，严重影响购房者对短期未来房价的预期，容易引起恐慌性 盲目购买，促使房价短期疯狂非理性上涨。2009年，中国部分城市的房地 产价格大幅上涨就属于政策所刺激的非理性繁荣。 因此，从供求关系分析，对于房地产行业来说，意义不大。 房地产参与主体博弈和房地产周期才是房地产行业的根本及决定力量 ，也是本书对房地产所有问题的分析框架。 地产属于非垄断性行业，但也并非充分竞争行业；更确切地说，属于 周期性行业，且周期很长。根据国外许多经济学家的研究，地产行业发展 历史以及内在逻辑，证明地产行业在长时间内处于价格上涨，之后短时间 内价格下跌，往往跌幅较大，但下跌时间相对上涨时间短。对开发商以及 炒房者而言，房地产是这样的行业：房价上涨过程中，任何人均不会亏损 ；房价下跌过程中，任何人均在亏损。因此，房地产行业谈不上是什么充 分竞争行业。 关于银行在房地产行业的利益及损失，本书不作详细说明，但并不表 示银行不重要，恰恰相反，银行系统在房价中扮演着重要的角色。本书为 形象说明，通过美国21世纪房地产泡沫及次贷危机演变、日本房地产大泡 沫及经济大萧条等案例进行具体、详细、深刻的说明，读者从中能够明白 银行系统是如何导致房地产泡沫，也能明白房价下跌时银行系统的巨大损 失及风险，具体内容可参照本书相关章节。 一 资金流—博弈 房地产行业资金流决定参与主体的利益关系以及利益分配，更能解释 参与主体的行为及内在逻辑。而各参与主体之间的博弈决定房价。因此， 本书把资金流及参与主体博弈合为一个理论分析框架。 以某地产项目举例说明资金流。某楼盘销售价格2万元／平方米，土地 出让金1万元／平方米，建安及开发商各种费用3500元／平方米，税费1500 元／平方米，开发商利润5000元／平方米。那么，银行放贷16000元／平方 米，购房者支付4000元／平方米首付款，政府获得11500元／平方米，开发 商获得5000元／平方米。以1平方米为例，银行支付16000元，购房者支付 4000元，政府获得11500元，开发商获得5000元；购房者未来按期向银行支 付按揭贷款月供。这就是房地产行业的资金流。可参见房地产行业资金流 —博弈分析框架(见图1-1)。 房地产行业资金流—博弈是：以购房者所购房产以及购房者未来收入 作抵押，银行贷款给购房者，购房者加上自身首付，向开发商购买商品房 ，开发商资金再流向政府。具体分析如下。 (1)银行资金借贷给购房者，购房者再加首付，向开发商购买商品房， 资金流向是银行和购房者资金流向开发商。首付比例是20％，第二套房首 付比例是40％。不管如何，银行借贷资金在60％以上，一般是80％。此点 非常关键，银行贷款资金一定意义上是地产需求的重要影响因素，尤其是 投机者或者投资者的商品房需求。购房者被分为投资者和自住购房者，是 为方便分析投资需求和自住需求。根据地产历史，投资需求在地产价格上 涨周期最后阶段是决定力量。这就是把购房者分为投资需求和自住需求的 原因。另外，投机需求与投资需求也有所区别，投机需求主要是以短期卖 出获得利润的购房需求，投资需求是以长期持有物业收取租金的购房需求 。投资需求一般发生在房地产周期的上升阶段初期，投机需求发生在房地 产周期上升阶段的最后时期，往往也是快速上涨阶段。 (2)开发商资金主要用于支付土地出让金、商品房建筑施工款以及银行 利息、管理营销费用和税收，银行利息、管理营销费用所占比例较低，对 资金流动影响不大，不作分析。建筑施工款，由于该市场处于完全竞争行 业，建筑安装成本高低具有同质性，对所有开发商均相同，不构成开发商 的竞争力量，对地产行业影响也很小，不作分析。税收对政府、购房者影 响较大，但其在房款中比例小，影响较小。土地出让金是开发商、政府的 主要影响因素，是利益核心所在，因此，为分析简便且在不影响实质问题 前提下，本文认为，开发商除利润外大部分资金均流向政府。如此分析的 另一个更为重要的原因是：房价上涨往往带动土地价格上涨。 P1-3