三天读懂投资理财学

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第四节 房地产泡沫——次贷危机为什么如此不留情面 美国在上世纪90年代对IT产业投资过热，出现了严重的IT产业泡沫。在 2000年后，IT产业的大量的投资使得生产过剩，股市网络泡沫破灭，经济出 现衰退迹象。为了刺激经济增长，美联储实行了宽松的货币政策，刺激了房 地产业发展，低利率推动房价走高，造就了美国次级债抵押贷款和以此为基 础的次级抵押债券衍生品市场的繁荣。房地产泡沫被越吹越大。 2006年，美国降息至1.25％。从2001年到2007年，美联储连续13次降息 ，刺激了美国房地产市场的繁荣。但从2006年7月开始，美联储连续17次上 调基准利率到5.25％，贷款利率调至8.25％。次级贷款利率，则增至11.25 ％。由于贷款利率上调，特别是次级贷款利率大幅度上调，导致一大批低收 入者还不起房贷，货币政策此时又处于无效状态(即流动性陷阱)，次贷危机 终于爆发。次贷危机的根本原因在于房地产泡沫。 房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的 房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。 在现实生活中，我们将房地产看作是一种保值增值的最优方式。风险总 是与收益成正比，这是投资中黄金原则。可是我们只看到了房地产作为投资 对象的优点，忽略了房地产投资的致命风险——房地产泡沫。投资房地产的 资金来源，大多要依赖银行。可是当房地产出现泡沫，银行的房贷就会出现 问题，如果控制不及时，房地产的泡沫将会从金融系统渗透到所有经济领域 ，也就造成了全社会的经济危机。到时不要说依靠房地产投资来保值增值了 ，就是连投进去的资本金都可能无法收回。 房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。房 地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀。这种投机需求 的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因，主 要有三个方面。 首先，土地的有限性是导致房地产泡沫产生的根本原因。居者有其屋是 一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的。但是土 地是有限的。如果一国政府使用土地进行基础设施建设，就会使得土地资源 更加稀缺。房地产开发商越来越多，而用房地产抵押向银行借款的炒房团也 随之增加。俗话说，物以稀为贵。房地产因此成为了投机的最佳品种。 其次，过度投机是房地产泡沫产生的直接原因。由于土地是稀缺的，很 多人买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖获利。这种行为一旦成为你追 我赶的群体行动，过度投机，房地产泡沫就会随之产生。 最后，投机者过度依赖银行贷款是房地产泡沫产生的必要条件。房地产 泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此， 资金支持是房地产泡沫生成的必要条件。如果没有银行的配合，就不会有房 地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部 门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者 发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的 价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产 价格的上涨和产业的扩张。美国的次贷危机就是银行不执行严格的贷款标准 ，过度放贷的结果。 那么我们如何判断什么时候投资房地产的风险过大呢？在投资学中，我 们并没有一个非常科学的公式，可以计算出什么时候会产生房地产泡沫。通 常情况下，整个宏观经济形势、房地产投资增长率、商品房空置情况、商品 房价格上涨程度和房地产商财务状况可以为我们发出警惕的信号。如果整个 宏观经济形势处于高胀的状态，那么房地产的投资将会是整个经济的导向标 。这个时候最容易产生房地产泡沫。如果房地产开发投资增长率显著高于宏 观经济增长率时，就有产生泡沫的危险。土地开发增长率节节上升有时正预 示着房地产开发投资增长率过快。如果商品房的空置率达到20％时，就是房 地产业过热的征兆。如果商品房价格持续上涨，而商品房价格的上涨超出了 居民收入的增长，那么房地产也同样预示着泡沫的产生。如果房地产商的负 债率过高，且持续上升，那么房地产业就走向了美国次贷危机的局面。 总之，我们在追求收益最大化的同时，也要注意风险的程度。风险总是 与收益成正比。低风险高收益的投资只会是昙花一现。 P334-336