资产评估理论与实务(第2版普通高等院校十三五规划教材)

作者简介

张晗，男，甘肃宁县人，生于1974年4月, 1997年毕业于甘肃省庆阳师专，在中学任教6年，2003年进入长安大学*读土地资源管理专业硕士研究生，在校期间，对土地估价、房地产估价和资产评估产生浓厚兴趣，2006年硕士毕业进入西安外事学院从事资产评估专业的教育教学工作，在实践教学中积累了丰富的教学经验，对学生的现状和目前教育的实际情况颇为了解，因此教材的编写针对性较强。

内容简介

第三章资产评估基本方法 1了解资产评估三种方法的基本原理 2了解资产评估三种方法的应用前提 3掌握资产评估三种方法的具体应用 1熟练运用资产评估三种方法 2把握资产评估三种方法运用的不同环境 资产评估学是复合型应用学科。资产评估方法是实现估算资产价值的技术手段。资产评估是借助多学科理论在价值估算中的应用与实践并在这些科学的技术方法的基础上按照资产评估自身的运作规律和行业特点形成一整套方法体系，从而构成了资产评估方法体系。资产评估有着科学、实用的方法。资产评估方法是资产评估中的核心内容，资产评估结果产生及其公允与否直接与方法的正确使用与否息息相关。熟悉和掌握资产评估方法，了解评估方法所适用的条件，有助于增强认识问题和解决问题的能力。 2018年3月23*，陕西省******理交通银行陕西省分行与T集团贷款合同纠纷一案，扣押了T集团的考斯特BB42L大客车一辆，委托某评估事务所指派专业人员进行鉴定估价。 接到委托书后，评估人员对车辆本身进行现场勘验。首先查验该车的手续，此车车牌号为陕A×××××，型号为考斯特BB42L，车型为普通大客车，初次登记*期为2016年7月24*，发动机号为×××××××，车架号为×××××××，年检有效期至2018年4月，保险至2018年4月29*，车辆购置附加费真实有效。接着对车上的发动机号和车架号进行查验，核实该号码与行驶证上的发动机号和车架号**一致，证实此车确为鉴定评估的对象。通过对车辆的进一步观察，评估人员认定该车为*本原装丰田公司制造考斯特柴油大客车，车身左、右两边都有擦痕，车身的左前侧有撞伤的痕迹，但现已修复，车厢里面的座椅及内饰均完好无损，发动车辆，仪表灯光均工作正常，通过里程表数据得知该车至今已行驶了43 256公里。*作过程：用力踩油门，车辆提速较快，发动机运行良好；挂挡行车，离合器分离较好，换挡平顺，行驶平稳；工作紧急制动检查，方向稍向右跑偏，但属正常情况之列。从查看、*作等方面来看，车辆技术状况较好。看完车辆后，评估人员又与车辆的驾驶员进行交谈，得知该车为T集团接送职工上下班的车辆，长年工作在市区内，工作条件较好。从车辆使用年限和累计行驶公里数看，年平均行驶2万多公里，使用强度不大，车辆不工作时一般都停在车库里，并有专人维护和保养，所以该车*常维护、保养较好。 （资料来源：陕西省西安市某评估机构内部资料） 案例思考： （1） 本次评估应该遵循怎样的评估程序？ （2） 本次评估的目的是什么？本次评估的价格是正常市场价吗？ （3） 对评估价格有无特别说明的事项？ （4） 本次评估的结果可以一直有效吗？ **节成本法 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 一、 成本法的基本原理 （一） 成本法的理论基础 生产费用价值论认为资产的价值取决于购建时的成本耗费，即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 （1） 资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。 （2） 资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。 （二） 成本法的评估思路 成本法的评估思路是资产评估值＝资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值。（31） 其基本公式为： 资产评估值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值 ＝资产的重置成本×成新率－资产功能性贬值－资产经济性贬值 ＝资产的重置成本×综合成新率（32） 思考： 什么是重置成本和各种贬值？ 二、 成本法的前提条件和适用范围 1成本法的前提条件 成本法的基本前提是资产交易的购买方在购买某项资产时，会把该项资产与具有同样生产能力的新资产直接进行比较，从而判断资产的价格。购买者愿意付出的价格*不会超过具有相同效能的全新资产的*低成本。按照这种思维逻辑，应用成本法时，应具备以下六个前提条件： （1） 购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。 （2） 评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。 （3） 评估对象必须是可以再生或复制的，否则不能采用成本法评估其价格。例如，土地、矿藏等资源性资产不宜使用成本法。 （4） 评估对象必须是随着时间的推移会发生陈旧、贬值等价值损耗的资产，否则不能运用成本法进行评估。例如，古董、文物等特殊资产不宜使用成本法。 （5） 形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能是无效的、个别的。 （6） 被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。 2成本法的适用范围 根据成本法的前提条件，成本法主要适用于以下情况： （1） 可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。 （2） 可重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院等。但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。 因此，成本法*适用于难以确定收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益法，又不能用市场法进行评估。 思考： 如何理解成本法使用的前提条件和适用范围？ 经济越发展，资产评估就越必要。因为经济发展速度越快，资产的重组、整合、交易就越频繁，资产价值的合理确定就成为必须。我国资产评估行业经过20年的迅速发展，已经深入到市场经济的各个领域，且服务范围愈来愈广，在促进经济发展中发挥了重要作用，目前已经成为与会计、律师并列的三大中介服务行业之一，是我国市场经济体系的重要组成部分。