三天读懂中国经济（最新升级版畅销5版）

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中国房地产投资与博傻理论 2016年1月国家统计局发布2015年经济数据，我 国2015年GDP总额为67.67万亿元，其中房地产业以 38167亿元占有其中6%的比例，再加上与房地产息息 相关的建筑业以44725亿元占据7%的比例，房地产依 然是我国经济结构中至为重要的一环。 因为房地产业就业人员多、上下游产业多、影响 范围广，近几年来经济学界也颇喜欢用房地产数据来 评测整个经济的发展状况，用“房地产打喷嚏国民经 济就感冒”这句话来形容房地产业的重要性，似乎一 点也不过分。 然而，高企的房价然让购房者“望楼兴叹”，攀 升的地价让开发商叫苦不迭，限制不住的楼市让地方 政府焦头烂额，现如今的房地产业。似乎已经成了中 国人的一块心病，治也不是，不治也不是。 房地产业何去何从？这可能是中国人目前最关心 的经济问题，而想要解答好这一经济问题，我们首先 要做的就是深入剖析一下房地产投资到底是怎么一回 事。 在商品社会中，房地产作为一种价值比较高的商 品，是可以作为投资对象的。一般而言，我们倾向投 资于房地产领域，并不是期望它可能为我们带来多大 的回报，而是想要利用它的两个属性——居住和保值 。 房屋是用来居住的，我们购置房地产，就等于给 自己购买了栖身之所，而同时，房地产相对于股票、 债券等投资手段，又有其绝佳的稳定性，可以做为保 值之用。正因为如此，几乎在所有的国家中，房地产 都是人们热衷投资的一种商品。 然而，在当今的中国市场上，房地产却似乎背离 了其商品属性，在很多人那里，房子是不被用来居住 的，人们想要的也不仅仅是保值，而是渴望通过投资 房地产来赚取高额的利润，而现实也告诉我们，有些 人也确实成功了。 大批的地产商、炒房者从房地产的飞速膨胀中赚 取了令人咋舌的利润，但同时，却也催生了中国房地 产巨大的泡沫。在房地产泡沫中，先入者的利润往往 由后入者的投资提供。由此看来，中国房地产其实已 经陷入了击鼓传花的“博傻理论”当中。凯恩斯的“ 最大笨蛋理论” 英国经济学家凯恩斯曾经提出过一个非常重要的 理论，那就是期货和证券在某种程度上是一种投机行 为或赌博行为。 对于这个理论，凯恩斯曾经做过一个比喻：在证 券市场中，你并不知道某个股票的真实价值，但你却 愿意花高价来购买，这是为什么呢？因为你预料到有 人会花更高的价钱从你那里把它买走。不知道价值却 愿意投资，看起来你似乎是一个笨蛋，但只要有一个 人比你还笨，那么你就是聪明人。 因此。这个理论又被称为“最大笨蛋理论”—— Greater Fool Theory，我们中国对这个理论通俗的 叫法为“博傻理论”，即投资的结果就看谁比谁更傻 。 凯恩斯的“最大笨蛋理论”所揭示的就是投机行 为背后的动机，投机行为的关键是判断“有没有比自 己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，那么自 己就是赢家。假如没有下一个愿意出更高价格的更大 笨蛋来做“下家”，那么你自己就成了最大的笨蛋。 从有股票市场开始，这种“最大笨蛋理论”屡试不爽 。 在凯恩斯那个时代，“最大笨蛋理论”应用于股 票、债券等多个领域，造成了诸如“南海泡沫”等多 个经济问题，但它却从来没有作用在楼市里面。 然而随着经济的发展，人们投资渠道的拓展和国 家间资金流动越来越频繁，我们慢慢发现，“最大笨 蛋理论”似乎已经从股市扩散到经济社会的每一个角 落当中，其最现实也是最鲜明的实例，就是我们现在 的房地产泡沫。 “最大笨蛋理论”一个显著的特点就是忽视投资 品的价值，这一特点在中国房地产市场上表现得尤为 明显。我们以西部某能源型城市为例，该市地理位置 并不优越，全市户籍人口不到150万，城镇人口约占 80%，是典型的三线城市。这样一个三线城市，2015 年年初，研究者保守估计该城市至少空余40万套住房 ，尽管如此，该市的房价依然是居高不下，让很多普 通人咋舌，其价格较之于价值毋庸置疑是高得离谱的 。 然而，乐观的投资者认为该市的房地产市场会引 来更多的投资者，万余的价格并不是顶峰，因此大家 仍旧乐意投资，这其实就是“最大笨蛋理论”在起作 用。因为有这些投资者的存在，也就有了支撑“最大 笨蛋理论”的基础。 2015年4月，一份有关家庭财产的报告引发了社 会的关注，这份《中国家庭金融调查报告》称，我国 自有住房率达9成，超过20%的家庭拥有多套住房。那 么这些房屋，是不是都住着人？答案显然不是。那么 有多少是空着的呢？空置率是多少呢？这份报告给出 的数字是22.4%，10套房子有将近4套是空着的。这个 比例远高于其他国家和地区，说明社会资源浪费严重 。 如此高的全国房地产空置率，说明我国支持博傻 理论的投资者数量实在是不少。 经济分析者在分析“最大笨蛋理论”的时候，将 投资者分为两种，一类是感性的，一类是理性的。其 中感性的投资者在投资时往往不知道自己已经进入一 场“比谁更傻的游戏”中，也不清楚游戏的规则和结 局，只是想当然（P3-5)