私募股权案例(精)/全球金融与投资佳作精选

作者简介

"克劳迪娅？纪斯伯格（Claudia Zeisberger） 克劳迪娅？纪斯伯格是INSEAD国际商学院“决策科学”及“创业&家族理财”课程的资深特邀教授，INSEAD全球私募基金投资研究小组（GPEI）的创始人和学术总监。在2005年加入INSEAD之前，她曾在纽约、伦敦、法兰克福、东京和新加坡等地的投资银行任职达16年。 迈克尔？普拉尔（Michael Prahl） Asia-IO投资公司合伙人，“创业&家族理财”课程特邀教授，INSEAD全球私募基金投资研究小组（GPEI）名誉成员。 迈克尔？普拉尔是Asia-IO投资公司的联合创始人，该公司是一家以大型机构和企业投资者为服务对象并专注于亚洲及跨境私募股权投资项目的私募股权公司。迈克尔从事私募股权投资已近20年，他的职业生涯始于互联网大潮时期的风险投资。他曾在一家业务范围覆盖欧洲、美国和亚洲的跨国PE公司就职多年，完成的项目包括常规性收购、上市公司退市、私募基金对上市公司的投资、少数股权投资及私有化交易。 鲍文？怀特（Bowen White） INSEAD 全球私募基金投资研究小组（GPEI）中心主任。 鲍文？怀特目前担任INSEAD GPEI 中心主任，该机构也是商学院的私募股权研究中心。作为中心主任，他是GPEI 研究和推广活动的带头人，并在业务价值创造、责任投资、LP 组合构架以及对家族企业进行少数股权投资等方面发表了大量文章。"

内容简介

如何发起私募股权不动产基金 一、概述 本案例将介绍Pro-invest集团如何进行业务打造，并成功完成第一只私募股权基金的筹 集。Pro-invest是一家专门从事房地产私募股权投资、房地产资产管理及其他私募股权投资 的小型投资银行。自2013年创建以来，Pro-invest的创始人一直使用自有资金开展业务， 但是到了2014年中旬，自有资金已基本耗尽，此时，公司的进一步发展亟须获得第三方资 金的支持。在确定合适的基金结构之后，公司走上了筹资之路。但就在潜在投资者终于浮 出水面时，Pro-invest却陷入混乱。公司的团队必须重新评估筹资方法，并选择其他资金募 集方案。本案例深入探讨了各种基金募集方案的优点和缺陷。 二、案例研究的目标 本案例归纳了私募股权公司募集新基金时可采用的不同方案。通过这个案例的学习， 读者可以对各种募集选择做出评价，并全面了解募集过程中的相关机制，尤其是对于首次 募集的基金，本案例非常具有代表性。通过本案例，读者可以得到如下体会。 ● 了解私募股权基金经理在募集基金时需要考虑的核心要素，如控制权和收益分 配等。 ● 了解房地产私募股权投资行业的募集动态。 ● 站在基金经理管理委员会的立场上，评估各种基金募集方案的利弊。 ● 在基金对房地产私募股权基金进行资产配置之前，理解大型机构投资者需要解决的 案例 3  然而，稳定现金流并不是投资者对私募股权投资的唯一诉求：他们更希望能从中看到 真正的价值创造。到2010年，投资者开始越来越关注对实体资产进行的投资，因为在金融 危机中，他们亲身经历了“纸面”财富灰飞烟灭的遭遇。房地产市场也在“回归基础”： 通过运营管理创造价值，而不是空洞无物的财务重组，因为在经济危机之前，财务重组形 成大量过度加杠杆的房地产项目，从而给市场留下了很多不良资产。 在房地产投资中，创造价值意味着必须有团队参与到物业的日常运营中，而且这个团 队必须拥有从头开始建设酒店的实战经验。“标准”的基金经理大多不希望参与到被管理 资产的运营过程之中，因此，为了让他们的基金与众不同，罗纳德和谢弗希望打造一个具 有深厚专业知识的团队，并以此作为自己的独家卖点。 寻找机会，2012：智选假日酒店（Holiday Inn Express）—— 是否南下？ 公司团队重点关注的资产类别，就是拥有三星资质的酒店业务。这种选择出于多种考虑。 首先，它可以为投资者提供良好的风险-收益特征。其次，首席执行官罗纳德·巴罗特是 一位屡次创业成功的创业者，他曾在英国和中东地区创建并管理过一些大规模的综合性房 地产开发管理企业。罗纳德认为，自己在这个行业有着丰富的经验。在以前的职业生涯中， 罗纳德曾帮助洲际酒店集团（IHG）在20世纪90年代末期将三星级商务酒店品牌引入欧洲。 在5年的时间里，自己所在的小公司就在英格兰建成了一家智选假日酒店，这也是英国15 家智选假日酒店中的第一家，从1997年到2003年，他们为投资者创造了超过25%的净内 部收益率，而且在最近几年里连续实现了无杠杆盈利。 2012年，Pro-invest的团队对智选假日酒店品牌尚未涉足的市场进行了研究，洲际酒店 集团在亚洲、澳大利亚和新西兰的主导地位让他们大吃一惊。这让他们很受启发：洲际酒 店集团已在亚洲经营了30多年时间，并且在澳大利亚积极推行他们的全方位服务品牌，但 显而易见的是，精选服务品牌还没有进入澳大利亚或新西兰市场。当地政府官员的建议和 一家私人研究公司的研究为拟定投资案例提供了支持：研究显示，澳大利亚需要更多的酒 店卧室，尤以三星级酒店的需求最高。 摆在他们面前的是一个令人难以置信的机会——实际上，整个大陆（澳大利亚）都是 一个市场。2013年年初，Pro-invest再度与洲际酒店集团合作，并很快签署了一份在澳大利 亚开发智选假日酒店市场的主开发协议。a a　随后补签了新西兰的智选假日酒店业务。  组建团队 为核心团队寻找合适的人才是至关重要的。但考虑到资金有限，不可能从一开始就完 全配备需要用到的员工。萨宾和罗纳德发现他们掉进了“先有鸡还是先有蛋”的两难困境： 一方面，他们需要资金去建立一个团队；另一方面，有些投资者至少需要看到他们的核心 团队之后才会同意出资。 最初，两位创始人在运营中尽可能地使用自有资金，因为在达到一定规模之前，他们 必须量入为出。他们采取了循序渐进的方式，以创造性思维吸引人才。罗纳德指出： 我们很清楚我们想聘请的是什么人——拥有良好的记录，而且是以前有过合作经 历的业界专家（见附录3.1）。我们必须以创造性的解决方案来招聘团队，要么在一开 始就维持足够的灵活性——从兼职人员中发展全职人员，或者采用较低的薪酬，并用 较多的股本弥补较低的薪酬收入。 这种方法在一定程度上缓解了现金流的消耗，而且也适用于早期Pro-invest部分员工的 要求，他们刚刚离开大型企业，暂时还不想重新进入每周工作60小时的节奏。更重要的是， 这种以股权激励为主的薪酬结构，有助于为Pro-invest的关键员工提供激励，实现团队内部 利益的一致性（在公司最初时期，这种同舟共济的精神经常会在艰难时刻中得到检验）。 集团聘请的第一批员工全部为经营岗位的高级专业人员，公司认为，这不仅是执行投 资策略的前提，也是为他们在投资界建立信誉的关键。为全面打造高级管理团队，萨宾和 罗纳德亲自担纲开发总监职位，并任命了一名接待主管（见附录3.2）。 随着核心团队的到位，Pro-invest终于可以在市场上宣传他们的价值主张了。在澳大利 亚，他们找到了一个酒店房间供应不足且渗透率较低的市场。随后，他们与洲际酒店集团 合作，针对澳大利亚制定了一份稳健的总体发展协议。他们的战略和总体规划已基本得到 第三方研究的证实……现在，他们已经有了执行这些战略和规划的团队。萨宾回忆说： 那是一个激动人心的时刻，因为我们终于拥有了自己的核心团队，开始寻找我们 的第一个收购目标。但是，让人不太痛快的就是如何为项目融资。我们必须确保每个 月底都有足够的资金给大家开工资。随着资金日益收紧，连购买商务舱机票都出现了 困难，好在我们可以使用在前几年里积攒下来的积分里程。不要忘记，无论你从澳大 利亚去哪，都是长途旅行。 "《私募股权案例》作为《精通私募股权》一书的配套读物，为学生、投资者、财务专业人士以及希望与私募股权公司打交道的企业所有者提供了极富价值的参考。书中的案例涉及私募股权投资的每一个环节和细节，从交易搜索到投资退出，从杠杆收购到责任投资，从创造运营价值到风险管理，《私募股权案例》以系统的案例设计及编排，将私募股权投资全周期鲜活地展现在读者面前。 作为世界顶级商学院之一，欧洲工商管理学院（INSEAD）提供的是全球性教育体验，而本书的案例，就是凭借其国际影响力，尤其是在新兴市场国家拥有的网络和关系所获得的成果。 "