我的房产我作主--孙洪林律师解析房产纠纷

作者简介

孙洪林律师，1959年出生，汉族，复旦大学法律系毕业。上海市人大代表，现任上海市申房律师事务所主任。 孙洪林律师长期从事房地产法律实务，在《人民日报》、《新华每日电讯》、《解放日报》、《新民晚报》、《新闻晨报》、《新闻晚报》、《上海法治报》等报刊杂志上发表大量的文章，多次应邀担任中央电视台经济小时、法制时空、东方卫视、东视新闻、上视新闻坊、案件聚集、新老娘舅等电视节目和东广《东方大律师》广播节目的嘉宾，为广大观众、听众评析热点房产法律问题。孙拱林律师现任上海东方广播电台《东方大律师》广播节目的总法律顾问，解放日报、新闻晨报等沪上10家主流媒体及网络成立的“地产星空”的法律顾问。此外，孙洪林律师还担任上海市公安局首批法律事务顾问、中国物业管理协会法律顾问、闸北区人民政府法律顾问、上海市人民政府律师志愿团成员、上海市为被拆迁人服务律师志愿团成员、上海市消费者协会律师志愿团成员。

内容简介

1．非因当事入原因预售合同未签订 购房定金应退还 案情 徐先生因结婚需要想买新房，其看中了一套公寓，于2007年10月20日 ，和开发商签订了《定金协议》，约定徐先生向开发商预订公寓一套，总 房价为人民币110万元，签订该协议时支付定金人民币3万元，同时约定徐 先生应于2007年10月30日前至开发商处与其签订《上海市商品房预售合同 》；有下列情况，徐先生拒绝签订商品房预售合同的，开发商应全额返还 徐先生已付定金：(1)徐先生与开发商在签订商品房预售合同时，因面积误 差、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款存在分歧，不 能协商一致。(2)双方签订本合同后、签订预售合同前，由司法、行政机关 依法限制该房地产权利的。同日，开发商与徐先生还签订了一份《补充协 议》，其中约定签订《定金协议》时徐先生已明确了解了预售合同的各项 条款且并无异议。当日，徐先生支付定金人民币3万元。2007年10月28日徐 先生依约至开发商处签订预售合同，然而在签订预售合同时，徐先生与开 发商的售楼人员因贷款问题及违约责任等事项有分歧，未能签订预售合同 。后徐先生起诉至法院要求开发商返还定金人民币3万元。而开发商称双方 签订《定金协议》时，售楼人员已向徐先生出示预售合同的样本，徐先生 对有关条款是认可的。没有签订预售合同的责任在徐先生，根据定金罚则 ，3万元的定金应归开发商所有。 评析 本案的争议焦点在于徐先生与开发商未能签订《上海市商品房预售合 同》是否为徐先生的责任。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规 定，徐先生与开发商签订的《定金协议》为双方真实意思表示，没有违反 国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，自合同成立之日 起产生法律效力。签约当日，徐先生向开发商支付定金人民币3万元作为双 方订立预售合同的担保，该定金具有立约定金的性质，其设立是为了担保 《上海市商品房预售合同》的签订。依据最高人民法院《关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购 、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的， 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金 的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能 订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，徐先生与开发商没有签 订预售合同的原因在于双方就贷款问题及违约责任等事项未能达成一致意 见，并_不可归责于徐先生，开发商应当依据《定金协议》的约定向徐先生 返还定金。而开发商称其售楼人员曾向徐先生出示了预售合同的范本，但 该范本中并无徐先生的签字确认，且双方签订的《补充协议》中没有载明 预售合同条款之具体内容，开发商以预售合同范本的内容约束徐先生，是 没有法律依据的。 2．口头承诺应举证 举证不能自担责 案情 2003年4月3日，洪某与某房产公司签订了《别墅定购单》一份，约定 购买人(洪先生)向该房产公司(出售人)定购位于本市郊区某套别墅，房屋 总价款为人民币245万元，定金为人民币5万元；购房人在缴付定金前对该 别墅情况有充分了解；于2003年6月7目前支付40％的房款并签订《商品房 买卖合同》，逾期视为放弃该别墅的购买，出售人可以另行处理；出售人 在此期间不得将该别墅再行出售给第三人，否则要向购买人双倍返还定金 ；购买人交付定金后，不得以任何理由要求退房。签订该定购单后，洪先 生支付定金人民币5万元。后洪先生向有关部门了解得知，按自己的条件不 能办理期限为30年的贷款手续，自己当初曾经问过房产公司工作人员购房 贷款是否能顺利办出，房产公司的工作人员告诉自己没有问题，自己也是 因为当时该房产公司的员工口头说可以办理30年期限的贷款手续才签订《 别墅定购单》的，而现在贷款办不出，在这种情况下自己是没有能力购买 这幢别墅的，随即洪先生向房产公司要求返还定金。但房产公司称自己的 员工从未向洪先生作出过上述承诺，现在洪先生未按该定购单约定支付首 付款，也未签订《商品房买卖合同》，已经构成违约，房产公司不同意返 还定金。双方协商不成，洪先生起诉至法院。 P3-5