走过繁荣（房地产的极限与未来）

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2021年我国商品住宅销 售面积超过15.6亿平方米 ，已连续三年超过15亿平 方米大关，分别是2000年 的10倍和2010年的1.7倍 ，那么我国商品房销售还 会继续上升吗？从增速上 看，虽然2000年以来的年 均增速接近12%，但主要 是2010年之前的贡献， 2010-2016年均增速已从 2000-2009年的22%下行 至7%，2017-2021年进一 步回落到不足3%，2022 年甚至出现了罕见的同比 负增长。那么，我国商品 房销售增速为什么会回落 ？这种回落是周期性波动 还是趋势性下行？15.6亿 平方米是历史大顶吗？ 为了回答这些问题，我 们需要忽略短期市场波动 转而对决定商品房销售的 底层原因进行深入探究。 通常认为，人口因素是影 响房地产销售趋势的基本 变量，本篇先从城镇购房 年龄人口的角度对全国商 品房销售面积的变化趋势 进行对比分析，然后以“套 户比”为核心，详细研究我 国人口因素对全国商品房 销售的影响，并在此基础 上尝试着对未来若干年的 商品房销售趋势进行推演 。 第一章 城镇购房年龄 人口与商品房销售 适龄城镇人口是商品房 的主要需求来源，因此我 们可以从城镇购房年龄人 口的角度对全国商品房的 销售进行研究。为此，需 要对城镇购房年龄人口进 行估算和预测，并将之与 商品房销售进行对比分析 。第一步，估算购房年龄 人口；第二步，估算购房 年龄人口的城镇化率；第 三步，将城镇购房年龄人 口与商品房销售进行对比 分析。第一节购房年龄人 口 根据李恩平（2016）的 研究，我国住房需求的密 集年龄主要分布在20~28 岁和39~48岁这两个年龄 段，结合通常的人口年龄 数据分组惯例，我们将20 ～49岁人口定义为购房年 龄人口。 为了得到购房年龄人口 数，我们需要首先对总人 口和不同年龄区间人口进 行测算，所需参数包括基 期不同年龄不同性别的人 口数量、不同年龄的总和 生育率、不同年龄的死亡 率以及新生人口的性别比 等。在此，我们以2019年 最新版的《中国人口与就 业统计年鉴》数据为基础 ，通过在人口预测软件中 设定上述参数可以得到估 算的各个年份总人口和不 同年龄区间人口。 结果显示，我国总人口 的拐点大致出现在2025年 前后，届时全国总人口或 将超过14.3亿②，而后开 始回落，2037年前后可能 重回14亿人以下。我国总 人口年均增速从2000- 2017年的0.63%快速回落 至2018-2021年的0.22% 可能是我国人口距离拐点 不远的直接原因，而适育 年龄女性数量和生育意愿 的双双下降不仅会加速总 人口的拐点到来，还会对 未来人口的快速下降产生 较大影响。 P1-5