物业轻松管理

作者简介

李维，资深律师，北京市元甲律师事务所物业部门负责人，擅长合同纠纷、侵权纠纷、劳动争议等诉讼案件，同时也专注企业法律顾问。

内容简介

物业管理大数据报告 物业费的拖欠一直是摆在物业服务企业面前的难题，症结究竟在哪？业主不交物业费的理由千千万万，究竟哪些是合理的？ 张三说：小区绿化不好，物业公司吭哧吭哧多种点树；一楼的赵六说，种这么多树干吗，夏天都是蚊子…… 李四说：小区门禁形同虚设，谁都能进来，物业公司要严格把关。王五说：什么破物业，我这忘带门禁卡了，进小区这个费劲儿…… 房屋漏水，物业说找开发商，业主说物业公司推卸责任；物业公司给维修，业主说，修也修不好，这本身是开发商的责任，您物业公司凭什么给维修，您这属于越权…… 物业公司到底该何去何从？ 为了更好地解决物业中存在或者不存在的问题，尤其是物业费拖欠问题，作者所在的元甲律师团队研究了2017年度的1016例物业服务合同纠纷的案例，总结归纳如下： 一、收费要尽早，千万别拖延 物业费本身标的额相对来说不算特别大，一年催收一次，数额不是很大，觉得不过瘾，攒个十年八年的一起要，实在要不上来，若起诉到法院，累计的金额也相当于起诉费用，常理上这样做确实没什么问题。但是，前提是，物业服务企业能够将欠费全部收回，起诉到法院的，且能得到法院全部支持的，再理想点还能够支持点滞纳金，哪怕是1块钱，也能起到一点点效应。 通过法院对物业纠纷判决的相关数据分析，不难看出，欠费的时间越长，相对地，打折的比例越高，滞纳金或者违约金就越不可能获得支持，更糟糕的是有可能会形成这样一种效应： 被允许少缴费的业主，将这一纸判决发到业主群里，扬扬自得：看看咱们，10年不交物业费，不仅不交滞纳金，还能减免…… 缴费的业主会是什么反应呢？ 物业服务企业将会遭遇什么呢？ 二、法律意识淡薄 1.诉讼时效问题 2017年10月1日之前，关于合同纠纷的诉讼时效为2年，2017年10月1日之后，新的《民法总则》规定：合同纠纷的诉讼时效为3年。然而在新法生效前签订的合同是否适用新法，目前尚不确定，那么，凡是超过2年没有催收物业费的物业服务企业，就面临被驳回起诉的风险。 通过分析数据，不难看出，8%的业主在行使诉讼时效抗辩权，其中近一半被判决：酌减物业费或者驳回。物业服务企业很难承受败诉或减物业费的判决，哪怕只是其中一户被判驳回，俗话说：好事不出门，物业公司胜诉的判决几乎没有业主会去传播，但是一旦败诉或者被驳回，其宣传效果不亚于央视黄金时间段的广告，此所谓坏事传千里，古人诚不我欺也。 2.房屋质量问题 通过上述数据分析还可以看出16%的业主存在房屋质量问题，法院以此为由判决酌减物业费的比例占33%。 众所周知，房屋的质保期是5年，房屋产生问题，业主应当根据其与开发商签订的房屋买卖合同向开发商主张相应损失，而不是以此为由酌减物业费。很多法院之所以判决酌减物业费的理由是物业公司没有告知业主解决途径，或者没有给予协助等。因此，如果物业公司接收的项目确实存在这样的问题，如何降低相应的法律风险，把自己的损失降到最低，值得商榷。 3.不答辩也减免，去哪说理去 数据分析过程中，我们发现了一个很奇怪的现象，有的欠费的业主没有到庭，或者出庭没有答辩，或者没有证据提交，居然也判决减免物业费，这样一份判决居然还没人上诉，还生效了……;此时的业主群里将是怎样一番光景呢？ 张三：同志们，开庭我都没去，物业费都不用全额缴…… 4.放在手里的筹码，不好意思用 1000个案例中，超过35%的物业服务企业没有主张滞纳金，有些物业服务企业确实不知道还能要滞纳金这回事儿，有些物业服务企业一算滞纳金可能已经超过本金了，深思熟虑之后，突然想到超过本金的不支持，那就算了，不要了，还有的企业害怕“激化矛盾”，总之顾虑重重。 三、心动不如行动 整个2017年度，全北京市通过法院判决解决的物业服务合同纠纷案件2083件，上图显示的是各区县在建委备案的项目数和1016个分布在各区县的案件。 本书以1016例物业服务合同纠纷的案例做分析，从物业服务实践到物业服务法律，全面剖析物业服务过程中的常见疑难问题，通过对物业行业典型案例的分析，给读者以参考和借鉴。希望为构建和谐社区构建，尽绵薄之力。本书适合物业管理者阅读和借鉴。