批评万科--中国房地产发展反思

作者简介

蔡鸿岩 **地产媒体人，地产评论人，房地产专家； 中国不动产研究院理事，首席评论员；天津市河东区招商顾问；中国教育电祝台《置业大讲堂》客座教授；《楼市》杂志创办人，楼市传媒总裁，北京楼市通网络科技有限公司董事长。 1994—1995年为《中国经营报》记者、编辑，负责创办该报房地产专版——“中经房地产”，在中国财经类报刊中*早创办了地产专版； 1995—1999年担任《精品购物指南》房产编辑室主任。任职期间推动了《精品购物指南》在京城地产行业**地位的确立，使《精品》房地产广告年营业额达到从零到过亿的快速攀升，创下了两个“70％”(《精品》全部广告收入的70％来自房产行业，北京房产广告有70％投放在《精品》)的业绩，使包括《中国经营报》、《精品购物指南》在内的中国经营报社实现了年营业额从3000万到过亿的突破； 1999年9月创办北京精品家园房地产经纪公司，在恒基中心开设北京**长年性房产展销中心，并成为北京首批专项从事二手房经纪业务的中介公司。公司在其带领下成为2000年中国建设银行北京分行首批六家获准从事二手房贷款业务的经纪公司之一；2001年与中国农业银行西城支行合作，首推二手房“押旧买新”业务； 2000年、2001年协同中国房地产业协会成功发起举办两次京沪房地产高峰论坛； 2003年创办《楼市》杂志。历经四年发展，荣膺中国房业协会“2006*具社会影响力房产期刊”大奖，成为京城乃至全国具**性、影响力和媒体公信力的地产传媒； 曾参与中央电视台二套《中国房产报道》，凤凰卫视《广厦中华》，北京电视台等多个电视房产栏目的策划工作。2000年亲自编导为凤凰卫视策划制作了《中国房地产十年盘点》十集专题片。2006年应邀担任BTV-5《首都经济报道》房产栏目嘉宾主持人。

内容简介

2008年房地产市场发生了惊心动魄的逆转，**金融危机动荡下，以 地产带头大哥万科为首，开发商大规模降价，楼市的量价齐跌给行业上下 游链条以及中国社会带来了一幅困难场景图。 “翻倒的桌椅，散落一地的撕毁的合同，玻璃碎片，‘哭泣着’的饮 水桶……大厅楼盘微缩模型上，‘万科退房’、‘无良万科’的红色牌子 触目惊心，有的模型甚至被连根拔起。”2008年9月5*，万科杭州售楼处 被砸后狼藉满地。全国拥有180个项目的中国*大住宅开发商——万科，始 自年初一轮又一轮的降价行为*终演化成了社会事件。在各大城市降价的 同时也掀起了一股汹涌的退房潮，随着事态的不断激化，退房潮演变成了 一场场充满暴力的打砸闹剧。 曾是万科“铁杆粉丝”的张明在打砸闹剧中上演了“主角”。张明是 1982年出生的“80后”，他不是杭州本地人，大学毕业后到杭州创业。为 了购买婚房，他勒紧裤腰带，连贷带借终于凑够首付，于2008年8月，欢欢 喜喜地与自己的准新娘一起跟万科签了一份万科魅力之城的购房合同。然 而，兴奋余温尚未褪去，他就收到了准邻居发来的万科降价短信：“2008 年9月3*，万科在杭州的4个楼盘将发起降价销售。这不是一次普通降价， 而是***的幅度——七**！”张明等业主赶到售楼处，发现跟自己 所购房子在相同楼盘，甚至同一层、户型**相同的房子，总价降了20万 。“才仅仅一个月，20万就消失了！”让张明*气愤的是，当时他购房时 ，销售人员口口声声说万科是地产老大永不打折，现在不是商业欺骗吗？ 心急如焚的业主们决定退房。几经周折与万科沟通却屡屡被敷衍，张明和 其他业主们被激怒了。 接连几个月，针对万科大幅降价的激烈抗议行为，由华东扩散至华南 ，大有在全国范围内“燎原”的趋势。有人这样形容万科：夹在新老业主 中间的万科，就像一个事业小有所成的中年男人陷入情感危机一样，一方 面是感情平淡如水，仅靠孩子和习惯维系的妻子，另外一个是认识没多久 已迫切想去“揩油”的年轻女人，眼角眉梢带着致命**。总之，万科陷 入了一段混乱的三角关系。老业主（旧爱）——万科（喜新厌旧的男人） ——新业主（新欢）一起上演了一出房地产界的《铡美案》。 上演《铡美案》的何止万科一家。2008年10月，长期盘踞西南，并迅 速蹿红全国的龙湖地产，因在北京的一住宅项目降价幅度达50％，被老业 主围*哄砸，并且业主因此大闹龙湖的校园招聘会；位列内地在港上市房 企十强的远洋地产在2008年11月初，也因旗下楼盘房价每平方米急降5000 元，而惨遭百余业主怒砸售楼处。 在降价声、吵闹声、打砸声一片混乱中，中国房地产市场在2008年出 现了自1998年房改政策开始火热发展后的大幅降温。**统计局数据显示 ，2008年11月份全国房地产开发景气指数为98.46，比10月份回落1.22点， 比2007年同期回落8.13点，国房景气指数连续12个月出现环比回落。另外 ，1～11月，全国商品住宅销售面积下降18.8％，销售额下降20.6％。而由 *****、**统计局公布的另外一组数据显示，2008年11月份，有43 个城市的新建商品房销售价格环比出现下降，占到**统计局所统计城市 的61.4％，这一数字较10月份增加8个城市。 深圳，这个位于广东沿海的经济繁荣城市，曾于2007年8月，创造了中 国城市商品住宅均价*高纪录——18000元/平方米，而经过一年多的时问 后，却以18％的幅度领跌全国；珠三角的又一重要城市——广州的房价下 降幅度也达到了8.8％；被称为“房价堡垒”的上海2008年11月份**出现 同比价格下跌；而两个月前已开始出现房价环比回落的首都北京也在呈现 继续下滑趋势。 量价齐跌下房地产行业春寒料峭，持续十多个月房屋成交量的下降似 乎没有止跌的迹象，这让充分享*过房价飙升所带来快感的开发商们一年 来心急如焚。随着年关临近，工程总包、分包、劳务公司、农民工都会轮 拨上门要债。银行贷款要还、工程垫款要结、所借资金要给人个说法…… 千头万绪都到眼前。开发商们如杨白劳般难过，摆在他们大多数人面前的 只有开源节流。经历了2008年大半年苦熬后开发商不得不继续降价甚至抛 售，同时还得缩减规模、停止部分项目施工。 在进入2008年11月份之前，中国土地储备*多的开发商碧桂园开始缩 减开竣工面积。2009年将缩减开支是中国首富杨国强为旗下的碧桂园定的 基调；率先扛起降价大旗的万科也在2008年两次公开下调开竣工面积达278 万平方米。2008年10月30*，万科地产副总裁丁长峰在北京出席一次大规 模的业内年会时提醒同行们“在这个‘严冬’请大家略微多穿一点衣服， 不要对明年抱有任何的幻想”。碧桂园与万科两大地产“巨无霸”的调整 无不加剧楼市信心危机。11月份，有媒体报道称，仅深圳一地，至少有万 科、金地、招商、华侨城、鸿荣源等多家知名开发商旗下17个项目有“隐 性停工”现象，而这种现象在全国各地不断扩大。 过去两年多元化快速扩张的富力地产也放缓了所有新建的持有型物业 ，部分销售欠佳的住宅项目进度亦有所放缓。富力还成立了总部委员会来 决定开工事宜，这个主要由公司各部门负责人组成的机构，对富力地产所 有新开工的项目进行严格管理和控制，从成本、未来市场预判、项目盈亏 等方面来综合判断是否批准旗下新项目上马。在富力地产执行董事吕劲看 来，“少花钱，暂不买地”正成为集团未来一段时间的发展策略，而这代 表了大多数地产商的想法。“瘦身”做法，成了不少大型房地产开发集团 的选择。 开发商集体收缩规模，*直接*到影响的是农民工，有些大型楼盘单 个项目农民工就达到数千名，火车站是民工流向的晴雨表。 2008年11月20*，从北京南城一个建筑工地返乡的农民工张在民正在 北京西站排队准备买回家的车票。他身穿一件皮夹克，在气温已降到零下 的寒冬，身高近一米八的这位青壮年看起来显得有些单薄。“身上的钱已 经用得差不多了，新工作还没找到。”丢了饭碗的张在民显得**腼腆和 局促。和张在民常在一起的老乡差不多有二十人，分散在不同的工地做泥 瓦工。据他讲，从下半年开始，就有老乡没活干，有的人每天早上都会到 地铁口或一些人流比较多的地方等着有人来找他们干活，有的在“十一” 前后就回了家。随着2008年房地产行业的整体低迷，越来越多的建筑工人 早早地加入了回乡大*。在候车室里，到处都能看见他们或提着编织袋， 或扛着鼓囊囊的帆布背包，或背着孩子……*着各地口音，要么闲聊着， 要么三五成群地随便找一个角落靠打牌打发候车时间。P3-5