房价与物业税

作者简介

徐滇庆，加拿大西安大略大学休伦学院经济系终身教授。兼任北京大学、中山大学、香港科技大学、东北大学、西安交通大学、华中科技大学、东北财经大学等高校客座教授。加中金融学会顾问，中国留美经济学会学术委员，《中国经济评论》、《技术经济和数量经济》等经济学杂志编辑。 曾任世界银行和亚洲开发银行顾问、长城金融研究所所长。 2003年获孙冶方经济学奖。著有《政府与经济发展》、《世界格局与中国经济发展策略》、《政府在经济发展中的作用》、《房价与泡沫经济》、《房价与物业税》、《终结贫穷之路》、《经济命脉系三农》、《中国不怕》等几十部专著。在北美、欧洲和中国大陆的学术杂志上发表数百篇论文。

内容简介

2007年11月以来，全国各地商品房交易额普遍下降，在房地产市场低 迷的时候，新闻媒体上不断传来消息，好像房价就要下降了。在报纸上看 到大字标题“深圳房价加速下滑”，“广州房价拐点将现？”据说，在中 央电视台的《经济半小时》节目中，有人宣布广州的房价暴跌了20%。 有的房地产老板站出来呼应房价下落。例如，万科的王石公开表示： “我承认楼市拐点确实已经出现。”于是，有人提问：“珠三角房市低迷 ，北京是否会受影响？” 房价暴涨，民怨沸腾。老百姓对于高房价早就恨之入骨，巴不得房价 早点跌下来。作为学者，我历来不喜欢高通货膨胀，更不喜欢房价飞涨。 倘若果真能够将房价压下来，未尝不是一件好事。可是，做研究不能感情 用事。在房价研究上尤其要冷静，要坚持说真话，为老百姓说话。 房价变动反映出经济规律。无论是什么人违背经济规律，都要受到惩 罚。过去是这样，现在是这样，将来还是这样。对于规律，我们一定要有 敬畏之感。要了解潮流，才能驾驭潮流，保护自己，发展自己。 房价和其他物价一样，有涨必有落。世界上只涨不落的房价从来就没 有存在过。但是，如同潮起潮落一样，房价变化也有其内在的规律，和人 们的偏好没有多少关系。并不是你喜欢什么，它就按照你的愿望变化。 当前报道的房价数据扑朔迷离，有人说：“有关房价的数据都是真真 假假，任何根据统计数据所做出的判断都让人半信半疑。”这就需要我们 下点工夫，去伪存真。 首先，有些房价变动属于正常的营销策略。在宏观调控政策下，房地 产投机活动受到抑制，自然减缓了房价上涨趋势。某些被夸张推高的房价 出现调整，也是意料中事。例如，有的房地产商将原本每平方米(以下简称 平米)12000元的住宅喊价15000元。如今打个折，卖13000元。这只能属于 房地产的营销策略，算不得降价。上海有个豪宅楼盘叫汤臣一品，要价每 平米11万元。其实，开发商压根就没打算卖，不过借此做个广告，把汤臣 一品放在前头，而借机将汤臣集团其他的房子卖一个好价钱。如果哪天汤 臣一品的价钱改为10万元每平米，难道是真的降价吗？ 去菜场买菜。 “多少钱一斤？” “两块。” “一块卖不卖？” “行，你要几斤？” 连卖菜的老太婆都知道营销策略。难道你花一块钱买的青菜还占了什 么便宜？ 开发商要价肯定高于真实价格。在供不应求的情况下，房价取决于购 房者愿意支付的上限。由于住宅的地点、环境、楼层、朝向、结构、质量 等各不相同，房价自然也大不一样。因此，房地产商一定先喊出一个比较 高的价，然后慢慢地降，直到摸准购房者愿意支付的上限为止。当我们讨 论房价的时候，要从时间序列数据来判断房价的变化趋势，拿房地产商开 出的楼价来讨论问题，难免出现严重的扭曲。 其次，房市低迷并不等于房价要下降。 在房地产市场上，谁的信息最多？毋庸置疑，买的没有卖的精。房地 产商的信息要远远超过政府部门和普通购房者。从理论和经验出发，如果 房价真的要下降了，房地产商肯定要抢先出手，抛售楼盘。如果在短期内 楼盘供应量突然上升，那么很可能将出现房价下降。可是，各个大城市商 品房交易额都出现萎缩。房地产商普遍捂盘惜售，说明他们估计房价还要 上升，既然房价还要上升，何必急着出售。 按照一般情况，在年底应当出现楼盘促销。佑威房地产研究中心主任 薛建雄认为：“开发商在年底进行楼盘促销并不少见，一是临近年关，开 发商都想冲刺一下，完成既定目标，甚至为把当年业绩做得更漂亮些；二 是年尾也是开发商回笼资金的时候，要做财务报表，还要还银行贷款、工 程结款等，所以多卖点房回收点资金也是好的。不少楼盘在今年二、三季 度上海楼市回暖时涨得太快，到年底还剩些房源，但看到调控来袭、交易 冷清，便主动调价促销。但问题在于，开发商的营销策略的改变并不代表 他们就看空明年的上海楼市。”从各地数据来看，理应出现的售楼高峰并 未出现，这表明，许多房地产商正在等待着下一波涨价。 在年底出现楼市低迷的主要原因是银行按揭贷款的额度控制。各家银 行都有按揭贷款的额度控制，由于房价暴涨，许多银行到10月份就已经完 成了按揭贷款的贷款任务。银行将贷款的水龙头一关，房地产市场自然冷 却下来。 第三，即使出现了拐点，也并不意味着房价下跌。 王石估计楼市的拐点已经出现。姑且不论他的判断是否正确，许多人 误解了拐点的经济学意义。在经济学中拐点(Inflection Point)有着很明 确的定义：表示曲线由加速增长转变为减速增长，由凹曲线变为凸曲线， 曲线的二阶导数在这个点为零。值得提醒的是，在这个点之后曲线仍然上 升，具有正斜率。说白一点，出现拐点只不过表示房价的涨速没先前那么 快，但是还是在上升。拐点和房价的最高点完全是两码事。如果王石讲的 是经济学意义上的拐点，那么他说的还有几分道理，如果他说的是达到最 高点，从此房价就要下降，就不对劲了。 P1-4