谁绑架了房地产（中国经济濒临衰退的前因后果）

作者简介

余治国，安徽芜湖人，经济学者，副教授，九三学社社员，毕业于上海交通大学。香港财经学院客座教授，香港管理科学研究院、上海盛世愿景管理科学研究所兼职研究员，北京龙芯智见公司董事、成都紫谷投资咨询有限公司专家顾问、成都创域科技有限公司管理顾问、芜湖电视台特约财经评论员。 著有《中国民营企业批判》《转型力》《世界金融五百年》《欧元必死》等。曾在《环球时报》《东方早报》《证券时报》《北京青年报》《商界评论》《文汇报》、求是理论网等几十家报刊上发表过多篇文章，曾接受过《天津日报》、山东卫视、新华社《国际先驱导报》、多个地方电视台、老钱庄网站等媒体的采访。

内容简介

一、房地产不是货币蓄水池，而是货币发行器 (一)房地产不是货币蓄水池 最近一些年，物价尤其是食品价格节节攀升。这给人们造成了一种 错觉，似乎是由于物价上涨导致房价的上涨，房产变成了吸收货币的一个 蓄水池。以这个逻辑推演下去，我们可以得到一个非常荒谬的结论：如果 房价不涨，大量货币将离开房地产业，涌入其他行业，从而导致除房产外 的其他商品价格的上涨，反之房价上涨，其他商品的价格将下降。 我们不妨将这样的观点简化为这样的一个模型。假设某一年整个社 会只有两种商品，一是100套位置、房型和价格完全相同的标准化住宅 房，另一个是1千万斤猪肉。整个社会流通的货币总量为l亿元。假设 现在每套住宅的价格为50万，那么猪肉每斤的价格应为5元钱。第二 年，货币超发了1亿元，整个社会流通的货币总量变成了2亿元，住宅房 新建了100套，总量变成了200套，猪肉的数量与第一年一样仍然是1千 万斤。按照那套非常荒谬的逻辑，假设房价下跌到25万元一套，此时猪 肉价格将上涨到每斤15元钱。推演到这里，这个逻辑似乎合情合理，房 价的下跌导致物价的上涨。但是，让我们再来看一种极端的情况。假设 第二年每套住宅价格上涨为100万，按照这个逻辑，我们将会得到猪肉价 格必然降为0的这样一个极端荒谬的结论。显然，房产是货币蓄水池的 逻辑既不符合逻辑，也不符合事实，而是一种完全错误的观点。 (二)房产是房产，土地是土地 在现代货币与信用体系中，房地产不仅不是货币超发的蓄水池，反而 是货币超发的根源，或者说，房地产是一种货币发行器。众所周知，房地 产是土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各 种权利，如所有权、使用权、排他权和处置权等。在一块土地上，合法建 筑 物一旦建成，便可能长期存在。因此，房地产尤其是土地有时候也被称为 不动产。但严格地讲，房地产并非是一个整体，而能被分割为房产(或房 屋)与土地。尽管我们经常将房产与房地产混用，但狭义的房产或房屋 主要是指土地上的建筑物。房地产的价格为房屋价格与土地价格之和， 其中房屋价格主要由其建筑成本决定，并且房屋会随着时间的推移而不 断老化，而土地却不会如此，这是土地与房产的本质差别。 再让我们来看房地产市场发展历史最为悠久的国家——英国房屋与 土地价格的历史数据。撒切尔夫人当选英国首相之后的10年中，英国土 地的价格上涨了900％，而建筑成本才上涨了区区82％。1992年到1997 年，各国房屋建筑成本上涨了20％，房屋价格随之上涨25％，但土地价格 却上涨了10l％。1997年到2002年，英国建筑成本上涨了30％，而土地 价格却猛涨了333％。英国的现象并非特例。1980年到2001年，，德国房 屋建筑成本年平均增长率为0．1％，房价年平均增长率为0．5％，土地价 格的年平均增长率却达到1．1％。奥地利的数据分别为1．2％、2．6％和 3．1％。更有意思的是，比利时的建筑成本年平均下降0．5％，但却因为 土地价格年平均1．8％的增长率，从而使房价在建筑成本下降的同时却 逐年上涨1．2％。 根据这些历史数据可以发现，建筑成本对房地产价格的影响很小，而 土地价格的变化与房屋价格的变化之间相关性较强。究其原因，对于一 个区域来说，可利用的土地总量是固定不变的，市场需求难以改变土地的 供给。上海的一套住宅不可能搬到北京，偏僻山村300平方的豪华别墅 也不可能与深圳市中心城中村20平方米的简易房相提并论。因此，土地 市场具有自然垄断的性质。土地拥有的这种特殊性质，使得货币供给与 土地之间形成了千丝万缕的联系。而且这种联系是以土地为因，以货币 为果。不过我们要注意的是，中国的土地交易与发达国家不同，其并不是 市场化运作，地方政府所获取的土地出让金严格意义来讲并不恰好等于 土地的实际价值，土地升值中有很大一部分被房产商攫取。 (三)土地可以成为货币发行的基础 在世界金融史上，曾出现过纯粹以土地为货币发行的储备基础之事 例。18世纪末，法国大革命爆发。革命者将法王路易十六赶下宝座，建 立了革命政府。但是革命政权接手的却是一个烂摊子。路易十六的政府 不仅将国库挥霍一空，还欠下一屁股的烂债。经济基础决定上层建筑，新 政府为了巩固政权不得不发行纸币来充实国库。法国教会的全部财产当 时全部都收归国有。1789年，新政府发行以价值高达80亿里弗尔(法国 古代货币单位，1795年，法国将法郎定为标准货币，停止里弗尔的使用) 的国有土地为担保的指券，这些指券总额才区区4亿里弗尔。以普鲁士、 奥地利为首的欧洲反法同盟一而再再而三地对法国大革命进行武装干 涉。新政府花费大量军费来维护来之不易的革命成果。与此同时，缺乏 行政经验的革命政府官员作风散漫，管理混乱，造成了大量浪费。 P3-5