地产数智化经营

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爱德地产研究院提供咨询服务的地产客户覆盖70%百强企业。通过打造适配的组织运营机制、构建数智经营决策体系，做行业发展的推动者、管理变革的助力者、创新服务的先行者。 爱德数智自2006年成立至今，共为1000多家房地产企业成功部署信息化系统，服务超过21万地产用户。 地产10强中，8家是爱德战略客户。万科、碧桂园、保利、招商、金地、融创、龙湖、绿地、中海、新城等名企巨头分别上线各类管理系统。 爱德数智的创新产品中，数智决策系统、跟投系统、投资管理系统、计划运营系统、设计系统、工程管理系统，成为卓越房企的“新宠”。

内容简介

\\\\\\\"第四章 预见性经营决策4P 体系，为经营决策服务 预见未来，制胜经营。数智化运营管理的应用场景有哪些实践？如何用4P 体系诠释预见性管理？房企需要什么资源才能预测未来经营？ 第一节 房企经营预测三要素 一、三要素经营逻辑 房企做经营预测，需要“数据、建模、运算”三要素的支撑（见图4-1，图略，详见纸书）。 把大量经验沉淀成数据，是指对数据进行统计、归纳、分析、提炼，再把企业的经营逻辑、管理逻辑变成符合自身需求的数学模型，最后通过平台快速运算，输出我们想要的结果。爱德地产研究院使用多维数据库快速建模、高速运算，实现用数字说话，让地产管理更智慧。 二、房地产行业的经营管理现状 目前，房地产行业的运营管理逻辑已基本打通，房企价值链上的项目投前投后全周期管理、企业生产经营管理、财务的现金流及经营管理已经相互融通，将为企业的战略目标服务。 我们发现，截至目前，众多房企缺乏关键业务的预测数据，房地产行业的数据基础依然薄弱。多年来，房企的项目多、覆盖面广，它们大多积累了大量的数据，但真正能用的却不多，这些数据无法为企业创造价值。 例如，还没有房企能做到对项目全周期销售量的准确预测，无法实现预测数据的及时更新。对于业务人员来说，他们无须做预测，仅仅依靠专业的系统就足够了。然而对于管理层来说，房企大运营没有各项业务的预测数据，就无法做运营管理。所以，房企没有高质量的预测数据，大运营管理寸步难行。 第二节 爱德地产的4P 经营逻辑 爱德地产研究院在大运营管理中提炼的预见性经营决策4P 体系——预测、预演、预警、预控（见图4-2，图略，详见纸书），有望为众多房企提供经营决策服务。 预测是整个预见性经营决策4P 体系的第一步。在这一环节，大部分数据的沉淀已成事实，还有一部分数据需要通过预测的手段来实现对业务的预见。 预测是对各项业务未来运营情况进行铺排，在项目全周期、考核周期抑或战略规划周期等时间段内对未来的业务进行预测。 很多的业务预测最终要变成一个管理场景，比如“十四五规划”便是业务预测的一个场景预演——预演十四五规划后企业的发展景象。预演的过程就是生成和公司有关的经营性目标的过程。在此基础上，4P 数智化运营平台将进行风控目标的设置。平台内部的风控分指标是经过预测和预演形成的，若某个分指标达到了设置的警戒线，该平台就会进行不同级别的报警。 预警偏差可能包括利润下跌、货值下跌、均价偏离、进度延误等。预警不是最终目的，它一定会触发平台的预控。在场景预演中，当某个指标达到预警状态时，多种有效预控手段可以解决潜在风险。也就是说，有预警就有相应的预控措施进行销项。 让预测目标与预演目标相匹配，让企业重回预定轨道，调整纠偏的过程涉及各类经营计划、注资计划等，同时会影响工程进度和去化节奏。因为实际数据发生变化，未来的预测也会顺势而变，所以整个经营决策过程又将进入预测环节。也就是说，预测是一个持续的动态更新过程，预见性经营决策4P 体系会跟随整个企业的经营过程持续地动态循环。在整个预见性经营决策4P体系中，预测的目的在于分析判断，引导预演、预警和预控这三个环节。预测的结果输出是预演、预警和预控实现的基础，这就是4P体系互相支撑的逻辑。4P体系管理方式，将推动管理的预见性，最终为决策服务。 一、资产保值与增值：落专业、控减损、促增长 国有企业的货值管理中有一条红线，代表国有资产的保值与增值。民企在货值管理中也会考虑到控制全过程的货值折损。 货值管理大屏显示的并不只是计划完成率，还会根据当下的实际完成情况，实时刷新未来计划。企业都会对货值指标的未来走势进行预测,有预测结果就会产生预警，即货值管理是与预测、预警协同的管理。 整个项目全周期是从“预”到“实”的过程，最初的项目计划全是“预”，后来项目落地全是“实”。项目全周期的核心是预控，即把每件事做好，落专业、控减损、促增长（见图4-3，图略，详见纸书）。 比如，企业是否在各专业考核中加入关于货值管理的相关考核？在设计端，除了设计好产品、完成任务计划等专业职责，从开始设计到施工图的落地，将对货值的可售率产生什么影响？能不能保障可售面积没有减损，能不能让产品价值提升？货值最终要落实到各个专业线、专业部门的管理中，由运营总监从公司层面去推动完成。 二、销售与投资管理：“预警”联动“预控”，防患于未然 如果预警已经发生，那我们该如何联动所有的预控措施防患于未然？ 例如，某香港上市房企，在武汉投资准备拿下一块地，但付款时发现资金链出了问题，原因是北京某银行修正了抵押贷款放款条件，导致该房企北京销售物业的抵押贷款回款没有如期收到。 这家房企在形象进度不达标的这段时间里，会沉淀一大笔无法回流的资金，时间一长，对资金运营将产生很大的影响，便会失去原本在武汉投资拿地的机会。 经验丰富的房企应如何面对这类事情？事情一旦发生，经验型房企会立刻查看工程进度是否需要调整，还会查看哪些回款可以清欠，以此来加速回款。 更系统科学的办法是，在量化数据的加持下，房企在关键节点进行资产变现、权益变现，掌控土地的支付节奏，调整投拓计划、融资计划等，最终目的是保障全盘经营目标的实现（见图4-4，图略，详见纸书）。在风险管理中，这种方式叫风险传递，房企需要及时做出风险预案。在数智化运营平台上，我们可以基于业务数据支持，内置业务关联逻辑，让风险传递联动起来——当风险发生时，立即启动风险防控机制，随时解决问题，以保障经营目标的实现。 大量的数据需要一个内核管理，即建模。若是战略规划，用一个综合回款率来匡算即可。 随着项目的进展，测算内核的指标粒度也会更加精细，比如要细化到房源、购房贷款方式以及抵押贷款回款条件等（见图4-5，图略，详见纸书）。如果没有这些精细化的指标，风险联动就没办法进行。 三、投后运营管理：“预警”未来，溯源归因，推导当下决策管理 如果预测未来的结果不好，那么我们该怎么办？可以在当下进行决策，做调整。 例如，某标杆企业做的项目全周期预测，是在投模运维管理会上对每个项目进行全周期的回溯。从股东视角来看，他们更加关注每个月汇报的预期利润情况、预期毛利润率和回正时间。这些指标的背后是一个计算模型，该模型每个月都会预测下一个月的基于全周期的指标数据。如果出现红色预警，该模型就会按照相应的权限推送相关领导，推送的目的是让领导在当下做决策（而不是审批），从而将问题发生的概率降到最低。 比如，一旦现金流回正超过了四个月，模型就可自主寻源，先判断融资、杠杆、回款是否出现了问题，然后判断具体是哪栋楼、哪个批次、哪个节点出了问题以致影响了现金流回正时间，最后将判断结果作为决策依据提交给相关领导。 找到关键问题的诱发点，这就是溯源归因。溯源归因、及时决策，及时消除未来可能发生问题的诱因，可以让未来变得更好。 总结 现在的企业管理能否像疫情追踪那样精准地发现问题和解决问题？在疫情追踪方面，大数据发挥了很大的作用。地产企业利用的预见性经营决策4P 体系有数据、建模、运算，能够为决策提供不同导向的服务，也可以像应对疫情那样，及时发现企业的问题，将其消灭在萌芽状态。立足当下，创造未来，我们希望预见更加美好的未来。第四章 预见性经营决策4P 体系，为经营决策服务 预见未来，制胜经营。数智化运营管理的应用场景有哪些实践？如何用4P 体系诠释预见性管理？房企需要什么资源才能预测未来经营？ 第一节 房企经营预测三要素 一、三要素经营逻辑 房企做经营预测，需要“数据、建模、运算”三要素的支撑（见图4-1，图略，详见纸书）。 把大量经验沉淀成数据，是指对数据进行统计、归纳、分析、提炼，再把企业的经营逻辑、管理逻辑变成符合自身需求的数学模型，最后通过平台快速运算，输出我们想要的结果。爱德地产研究院使用多维数据库快速建模、高速运算，实现用数字说话，让地产管理更智慧。 二、房地产行业的经营管理现状 目前，房地产行业的运营管理逻辑已基本打通，房企价值链上的项目投前投后全周期管理、企业生产经营管理、财务的现金流及经营管理已经相互融通，将为企业的战略目标服务。 我们发现，截至目前，众多房企缺乏关键业务的预测数据，房地产行业的数据基础依然薄弱。多年来，房企的项目多、覆盖面广，它们大多积累了大量的数据，但真正能用的却不多，这些数据无法为企业创造价值。 例如，还没有房企能做到对项目全周期销售量的准确预测，无法实现预测数据的及时更新。对于业务人员来说，他们无须做预测，仅仅依靠专业的系统就足够了。然而对于管理层来说，房企大运营没有各项业务的预测数据，就无法做运营管理。所以，房企没有高质量的预测数据，大运营管理寸步难行。 第二节 爱德地产的4P 经营逻辑 爱德地产研究院在大运营管理中提炼的预见性经营决策4P 系预测、预演、预警、预控（见图4-2，图略，详见纸书），有望为众多房企提供经营决策服务。 预测是整个预见性经营决策4P 体系的第一步。在这一环节，大部分数据的沉淀已成事实，还有一部分数据需要通过预测的手段来实现对业务的预见。 预测是对各项业务未来运营情况进行铺排，在项目全周期、考核周期抑或战略规划周期等时间段内对未来的业务进行预测。 很多的业务预测最终要变成一个管理场景，比如“十四五规划”便是业务预测的一个场景预演——预演十四五规划后企业的发展景象。预演的过程就是生成和公司有关的经营性目标的过程。在此基础上，4P 数智化运营平台将进行风控目标的设置。平台内部的风控分指标是经过预测和预演形成的，若某个分指标达到了设置的警戒线，该平台就会进行不同级别的报警。 预警偏差可能包括利润下跌、货值下跌、均价偏离、进度延误等。预警不是最终目的，它一定会触发平台的预控。在场景预演中，当某个指标达到预警状态时，多种有效预控手段可以解决潜在风险。也就是说，有预警就有相应的预控措施进行销项。 让预测目标与预演目标相匹配，让企业重回预定轨道，调整纠偏的过程涉及各类经营计划、注资计划等，同时会影响工程进度和去化节奏。因为实际数据发生变化，未来的预测也会顺势而变，所以整个经营决策过程又将进入预测环节。也就是说，预测是一个持续的动态更新过程，预见性经营决策4P 体系会跟随整个企业的经营过程持续地动态循环。在整个预见性经营决策4P体系中，预测的目的在于分析判断，引导预演、预警和预控这三个环节。预测的结果输出是预演、预警和预控实现的基础，这就是4P体系互相支撑的逻辑。4P体系管理方式，将推动管理的预见性，最终为决策服务。 一、资产保值与增值：落专业、控减损、促增长 国有企业的货值管理中有一条红线，代表国有资产的保值与增值。民企在货值管理中也会考虑到控制全过程的货值折损。 货值管理大屏显示的并不只是计划完成率，还会根据当下的实际完成情况，实时刷新未来计划。企业都会对货值指标的未来走势进行预测,有预测结果就会产生预警，即货值管理是与预测、预警协同的管理。 整个项目全周期是从“预”到“实”的过程，最初的项目计划全是“预”，后来项目落地全是“实”。项目全周期的核心是预控，即把每件事做好，落专业、控减损、促增长（见图4-3，图略，详见纸书）。 比如，企业是否在各专业考核中加入关于货值管理的相关考核？在设计端，除了设计好产品、完成任务计划等专业职责，从开始设计到施工图的落地，将对货值的可售率产生什么影响？能不能保障可售面积没有减损，能不能让产品价值提升？货值最终要落实到各个专业线、专业部门的管理中，由运营总监从公司层面去推动完成。 二、销售与投资管理：“预警”联动“预控”，防患于未然 如果预警已经发生，那我们该如何联动所有的预控措施防患于未然？ 例如，某香港上市房企，在武汉投资准备拿下一块地，但付款时发现资金链出了问题，原因是北京某银行修正了抵押贷款放款条件，导致该房企北京销售物业的抵押贷款回款没有如期收到。 这家房企在形象进度不达标的这段时间里，会沉淀一大笔无法回流的资金，时间一长，对资金运营将产生很大的影响，便会失去原本在武汉投资拿地的机会。 经验丰富的房企应如何面对这类事情？事情一旦发生，经验型房企会立刻查看工程进度是否需要调整，还会查看哪些回款可以清欠，以此来加速回款。 更系统科学的办法是，在量化数据的加持下，房企在关键节点进行资产变现、权益变现，掌控土地的支付节奏，调整投拓计划、融资计划等，最终目的是保障全盘经营目标的实现（见图4-4，图略，详见纸书）。在风险管理中，这种方式叫风险传递，房企需要及时做出风险预案。在数智化运营平台上，我们可以基于业务数据支持，内置业务关联逻辑，让风险传递联动起来——当风险发生时，立即启动风险防控机制，随时解决问题，以保障经营目标的实现。 大量的数据需要一个内核管理，即建模。若是战略规划，用一个综合回款率来匡算即可。 随着项目的进展，测算内核的指标粒度也会更加精细，比如要细化到房源、购房贷款方式以及抵押贷款回款条件等（见图4-5，图略，详见纸书）。如果没有这些精细化的指标，风险联动就没办法进行。 三、投后运营管理：“预警”未来，溯源归因，推导当下决策管理 如果预测未来的结果不好，那么我们该怎么办？可以在当下进行决策，做调整。 例如，某标杆企业做的项目全周期预测，是在投模运维管理会上对每个项目进行全周期的回溯。从股东视角来看，他们更加关注每个月汇报的预期利润情况、预期毛利润率和回正时间。这些指标的背后是一个计算模型，该模型每个月都会预测下一个月的基于全周期的指标数据。如果出现红色预警，该模型就会按照相应的权限推送相关领导，推送的目的是让领导在当下做决策（而不是审批），从而将问题发生的概率降到最低。 比如，一旦现金流回正超过了四个月，模型就可自主寻源，先判断融资、杠杆、回款是否出现了问题，然后判断具体是哪栋楼、哪个批次、哪个节点出了问题以致影响了现金流回正时间，最后将判断结果作为决策依据提交给相关领导。 找到关键问题的诱发点，这就是溯源归因。溯源归因、及时决策，及时消除未来可能发生问题的诱因，可以让未来变得更好。 总结 现在的企业管理能否像疫情追踪那样精准地发现问题和解决问题？在疫情追踪方面，大数据发挥了很大的作用。地产企业利用的预见性经营决策4P 体系有数据、建模、运算，能够为决策提供不同导向的服务，也可以像应对疫情那样，及时发现企业的问题，将其消灭在萌芽状态。立足当下，创造未来，我们希望预见更加美好的未来。\\\\\\\" 聚焦数智化，开拓新领域：数智化在信息技术领域是比较领先的科技应用。市面上，地产行业尚未出现以“数智化”为核心卖点的相关书籍。 提供数智化决策工具，重构企业经营管理模型：为地产企业提供数据化、智能化管理决策和业务作业工具，对地产企业的货值、利润、现金流进行从集团到区域和项目的全面预控、预演、预警和预测。 集结管理创新实践，提升行业风险防控能力：对万科、碧桂园、融创、龙湖、世茂等头部房企在经营管理数智化探索方面进行总结梳理，助力提升整个行业的预测、预演、预警、预控管理水平。