律师说法(业主委员会及物业服务纠纷案例评析)

作者简介

程磊 毕业于华东政法大学，广东博厚律师事务所执业律师。历任广州市律师协会第五届、第六届民事法律专业委员会秘书长、广州市物业管理行业协会法律顾问。广州市住房和城乡建设委员会物业管理专家、广州市物业管理研究中心副主任委员、广州市物业管理纠纷人民调解委员会调解员、广州市消费者委员会法律顾问团律师、广东省人民政府法律顾问团律师。代理过数百件业主自治、物业服务类案件。在《现代物业》《城市开发》 《住宅与房地产》 《物业管理信息》等物业管理专业期刊发表论文及案例上百篇。曾荣获《城市开发》杂志“十佳撰稿人”称号，荣获广州市物业管理行业协会颁发的“最佳撰稿人”称号，多次荣获广州市律师协会颁发的“理论成果奖”。出版合著专著《律师说法：物业管理典型案例评析》。 周滨 毕业于上海师范大学和中南财经政法大学，获文学与法学双学士学位。广东博厚律师事务所执业律师、广东省人民政府法律顾问团律师、《现代物业》杂志广州特约记者。担任过多家物业服务企业和业主委员会的法律顾问，代理过数百件业主自治、物业服务类案件，先后在《现代物业》《住宅与房地产》 《物业管理信息》上发表论文及案例上百篇。曾荣获广州市律师协会颁发的“业务成就奖”和“理论成果奖”。出版合著专著 《律师说法：物业管理典型案例评析》。

内容简介

一、业主撤销权纠纷 业主撤销权纠纷的常见争议焦点问题包括六个方面：（1）小区的建筑物总面积如何计算？因《民法典》第278条（原《物权法》第76条）中的人数和面积“双过半”或者“三分之二”“四分之三”决定都涉及小区建筑物总面积的计算基数。（2）什么是业主委员会的决定？业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同是否属于业主委员会的决定？是否可以撤销？（3）哪些业主享有业主撤销权？对业主委员会决定投赞成票的业主是否享有业主撤销权？（4）业主撤销权的举证责任如何分配？业主委员会持有表决票、选票原件是否应提交法庭作为证据？（5）哪些情况属于违反法定程序？（6）业主撤销权规定的除斥期间为一年，从何时起算？以上问题均是在法院诉讼过程中常见的争议焦点，读者也可以通过阅读书中所载的案例进行研讨。 二、建筑物区分所有权纠纷 建筑物区分所有权纠纷主要集中在会所、架空层、人防车位、地面车位的产权归属纠纷上，目前理论界存在“公摊面积说”“成本建造说”“容积率决定说”“规划决定说”“合同约定说”等不同的理论分歧，导致司法实务中，各地法院的判决不统一。本书所载的案例从不同的角度入手，阐述各种学说在司法实践中的运用依据，供读者参考借鉴。 三、指导和监督纠纷 该类纠纷集中在业主委员会备案、临时业主大会的召开、物业移交纠纷过程中房地产行政主管部门执法是否合法等问题上。本书选取的几个案例较为典型，读者可以从案件争议焦点中解读相关的法院判决及法理依据。 四、物业管理权移交纠纷 如果业主委员会组织召开业主大会，通过了选聘新的物业服务企业或者自管的决定，则会产生新旧物业公司移交物业管理权问题。此时业主委员会作出的解聘物业公司或者自管的决定是否有效将成为案件争议的焦点。在前期物业服务阶段，如果开发商认为前期物业服务合同约定的期限届满或者对物业服务企业提供的物业服务不满意，开发商是否有权解聘物业服务企业也是常见的争议焦点。 五、公共收益返还纠纷 此类纠纷的争议焦点主要包括四个方面：（1）业主委员会的起诉是否已经超过诉讼时效；（2）旧物业辩称公共收益已用于相关的共有设施设备的维修，是否应当返还公共收益的结余；（3）业主委员会手中并无相关的公共收益的数据，如何确定具体的返还数额；（4）旧物业要求扣减收取公共收益的合理成本，如何计算成本，比例如何分摊。 六、物业服务纠纷 近几年，随着物业服务企业用人成本和物料成本的大幅攀升，很多物业服务企业都进行了物业服务费的提价。提价应按照什么程序进行？前期物业服务阶段能否提价？在酬金制物业服务的收费模式下，物业服务企业退出物业管理区域后，旧物业应将物业服务资金的结余返还给业主委员会，结余如何计算，是按照应收还是实收计算？ 七、其他纠纷 业主知情权是否受到诉讼时效的限制？业主知情权的范围如何界定？“住改商”是否应征询相关有利害关系的业主意见？本体维修资金是否应返还业主委员会？具体数额如何计算？高空抛物案的被告如何确定？各被告是否承担连带责任？哪些被告可以免责？旧楼增设电梯的底层业主是否有权获得补偿？补偿的标准如何计算？