中华人民共和国城市房地产管理法(实用版)

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中国法制出版社创建于1989年6月，是中华人民共和国司法部主管主办的中央级法律类图书专业出版社和国家法律、行政法规标准文本的权威出版机构，也是中国最大的法律专业出版商和法律信息服务提供商之一。 ？？中国法制出版社成立二十多年来，认真贯彻执行党和国家的出版方针，秉承“夯实基础、励磨精品、创博双效、服务法治”的经营理念，坚持为全面推进科学立法、严格执法、公正司法、全民守法服务，为依法治国、依法执政、依法行政共同推进服务，为法治国家、法治政府、法治社会一体建设服务，为实现国家“五位一体”建设服务，为积累和传播中华民族优秀文化、繁荣社会主义文化服务。

内容简介

第一条立法宗旨 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。 第二条适用范围 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。 本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 理解与适用 第2条第1款是关于本法适用范围的规定。第2条第2款是关于房屋、房地产开发及房地产交易法律概念的规定。 《城市房地产管理法》为便于阅读，本书中相关法律文件标题中的“中华人民共和国”字样都予以删除。的调整范围涉及以下几个方面的问题： 第一，关于“规划区”的问题。《城乡规划法》第2条规定，本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。 第二，关于“国有土地”的问题。首先，“国有土地”的范围问题。国有土地的范围，包括三个方面：一是城市市区的土地；二是法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；三是国家依法征收的土地。其次，城市规划区外的“国有土地”问题。在城市规划区外国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。最后，城市规划区内的“集体土地”问题。“城市规划区”不等于“城市市区”，因为“城市规划区”实际上是一个由人民政府划定的区域，也就是说，在“城市规划区内”，也有“集体所有土地”。按照本条的规定，本法只适用于城市规划区内的国有土地。因此，城市规划区内的集体土地，不适用于本法。 第三，关于“房地产开发”和“房地产交易”的问题。所谓“房地产开发”，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此，只要在城市规划区的国有土地范围内取得土地使用权并用于房地产开发活动的，必须遵守本法。所谓“房地产交易”，按照本条第4款的规定，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。其中，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为；房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。只要在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权进行房地产交易的，必须遵守本法。 条文参见 《城乡规划法》第2条；《宪法》第10条；《物权法》第47条；《土地管理法》第2、8条 第三条国有土地有偿、有限期使用制度 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 理解与适用 本条是关于国有土地有偿、有期限使用制度的规定。当然，国家实行国有土地有偿、有期限使用制度，并不意味着所有的用地都必须采用有偿、有期限使用的方式，本法也规定了某些用地可以不采取有偿、有期限使用的方式，即国家机关用地、军事用地等可以采取行政划拨的方式取得土地使用权，这种行政划拨方式取得土地使用权的，即为无偿、无期限使用国有土地。 条文参见 《城市房地产管理法》第24条 第四条国家扶持居民住宅建设 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。 理解与适用 本条是关于国家对居民住宅扶持政策的规定。 从20世纪80年代后期，我国开始进行城镇住房制度的改革。此后，许多城镇采取多种方式调整租金、出售公有住宅、集资建房等措施，不同程度地加快了解决住房问题，取得了一定的成效。住房制度改革的根本目的是缓解居民的住房困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实行住房商品化，发展房地产业。在房地产业中，应当将解决城镇居民住房特别是困难户的住房问题作为一项重要的任务，要做好福利房、微利房和商品房的建设，加快危房的改造。因此，本法明确规定，国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。 条文参见 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》；《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》；《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》；《经济适用住房管理办法》 第五条房地产权利人的义务和权益 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 理解与适用 本条是关于房地产权利人义务和权益保护的规定。 ［房地产权利人可能涉及的税收］ 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当缴纳土地使用税。 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。 房地产权利人领取房屋所有权证书、土地使用权证书，应当缴纳印花税。 个人租赁房屋、转让房地产，应当缴纳个人所得税。 条文参见 《城镇土地使用税暂行条例》第2条；《土地增值税暂行条例》第2条；《契税暂行条例》第1条；《印花税暂行条例》第1、2条；《房产税暂行条例》第1、2条；《个人所得税法》第2条 第六条房屋征收补偿 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。 理解与适用 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。 条文参见 《物权法》第42条；《国有土地上房屋征收与补偿条例》 典型案例指引 1许水云诉金华市婺城区人民政府房屋行政强制及行政赔偿案（《最高人民法院公报》2018年第6期） 案件适用要点：(1)在国有土地上房屋征收过程中，只有市、县级人民政府及其确定的房屋征收部门依法具有组织实施强制拆除被征收人合法房屋的行政职权。市、县级人民政府及房屋征收部门等不能举证证明被征收人合法房屋系其他主体拆除的，可以认定其为强制拆除的责任主体。市、县级人民政府及房屋征收部门等委托建设单位等民事主体实施强制拆除的，市、县级人民政府及房屋征收部门等对强制拆除后果承担法律责任。建设单位等民事主体以自己名义违法强拆，侵害物权的，除应承担民事责任外，违反行政管理规定的应依法承担行政责任，构成犯罪的应依法追究刑事责任。 （2）市、县级人民政府在既未作出补偿决定又未通过补偿协议解决补偿问题的情况下，违法强制拆除被征收人房屋的，应当赔偿被征收人房屋价值损失、屋内物品损失、安置补偿等损失。人民法院在确定赔偿数额时，应当坚持全面赔偿原则，合理确定房屋等的评估时点，并综合协调适用《国家赔偿法》规定的赔偿方式、赔偿项目、赔偿标准与《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿方式、补偿项目、补偿标准，确保被征收人得到的赔偿不低于其依照征收补偿方案可以得到的征收补偿。 2山西省安业集团有限公司诉山西省太原市人民政府收回国有土地使用权决定案（《最高人民法院公报》 2017年第1期） 案件适用要点：有征收必有补偿，无补偿则无征收。征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。补偿问题未依法定程序解决前，被征收人有权拒绝交出房屋和土地。 第七条房地产管理机构设置 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。 县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。 理解与适用 本条对分则（即第二章至第六章）和附则具有统领和规范的作用。因此，第四章规定的“房地产交易”应当由建设行政主管部门（或房产管理部门）和土地管理部门按照各自的职权划分，各司其职，密切配合，共同管理。具体来说，房地产交易中凡涉及房产方面的管理，如房屋估价、办理房屋产权过户手续等应由房产管理部门负责；凡涉及土地方面的管理，如地价评估、办理土地使用权变更登记手续等，应由土地管理部门负责。 条文参见 《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》三 收录《中华人民共和国城市房地产管理法》及与我国城市房地产管理制度相关的重要法律、行政法规、部门规章、司法解释等配套文件。 “实用版系列”独具五重使用价值： 1专业出版。中国法制出版社是中央级法律类图书专业出版社，是国家法律、行政法规文本的权威出版机构。 2法律文本规范。法律条文利用了本社法律单行本的资源，与国家法律、行政法规正式版本完全一致，确保条文准确、权威。 3条文解读详致。本书中的【理解与适用】均是从庞杂的相互关联的法律条文以及全国人大常委会法制工作委员会等对条文的权威解读中精选、提炼而来；【典型案例指引】来自最高人民法院公报、各高级人民法院判决书等，点出适用要点，展示解决法律问题的实例。 4附录实用。书末收录经提炼的法律流程图、诉讼文书、办案常用数据等内容，帮助提高处理法律纠纷的效率。 5附赠电子版。与本分册主题相关、因篇幅所限而未收录的相关文件、“典型案例指引”所涉及的部分重要案例全文，均制作成电子版文件。扫一扫封底“法律法规全书公众号”即可免费获取。