婚姻法律宝典(你必须知道的婚姻法55个热点疑难问题第2版)

作者简介

王明，中国知名法律专家、学者、律师，中国政法大学研究生院毕业，北京市优秀律师，曾代理多起重大疑难婚姻案件，出版《你必须知道的最新婚姻法21个热点问题》《企业裁员、调岗调薪、内部处罚、员工离职风险防范与指导》《名律师带你打道路交通官司》《企业知识产权流程管理》《企业用工管理全程操作与风险防范》《名律师手把手教你打劳动官司》等14部法律专著，其作品体现了作者丰富的法律实务经验及对法律的深刻理解，具有很强的实务性和可操作性，其中多部均属于畅销书，深受读者欢迎。

内容简介

42.由一方婚前支付首付款购买的房屋，婚后共同还贷，离婚时房屋归谁？ 如果结婚时，一方已经以自己的名义购买了房屋并且支付了首付款，结婚后，夫妻共同还月供，房屋属于夫妻共同财产吗？离婚时房屋归谁？ 重点解读 如果是夫妻一方婚前购买的房屋，夫妻一方以个人财产支付的首付款，其余款项在银行贷款，婚后由夫妻共同偿还，房屋登记在支付首付款的一方名下，那么离婚时房屋的归属，根据《婚姻法司法解释（三）》的规定，应当按照下列原则处理： 一、房屋的归属，首先由双方协商解决 处分财产是当事人的自由行为，只要双方协商一致，司法机关对此并不予以干涉。关于房屋的归属，首先应当由双方协商解决。如果双方能够协商成功，就无须法院判决。 二、协商不成的，法院应当判决归房屋登记方所有 如果双方协商不成，《婚姻法司法解释（三）》首次明确了归不动产产权登记一方所有。 在之前的法律实践中，各地判决没有统一的标准。有的法院以房产证下发的时间为准，如果房产证下发时双方已经登记结婚，就视为夫妻共同财产，其中婚前一方支付的首付款，视为夫妻一方的财产；如果房产证下发时，夫妻尚没有登记结婚，就视为一方财产，只是婚后还贷部分属于夫妻共同财产。还有的法院认为，由于婚后双方共同还贷了，因此房屋属于夫妻共同财产。 因此，最高人民法院在综合调研的基础上，明确规定，如果一方支付了首付款并且将其登记在自己名下，那么房屋归不动产产权登记一方所有。 典型案例1 婚前按揭的房屋，婚后共同还贷，离婚时归谁所有？ 小敏与大军谈恋爱，小敏家境比较富裕，大军家庭条件一般。但小敏家认为，如果结婚，就必须男方买房子。大军家没办法，只好凑了10万元，买了一套总价值40万的房子，剩余的都贷款，房产证上登记的是大军的名字。结婚时，小敏出资10万元买了一辆车。结婚后，小敏和大军共同还贷。结婚三年后，小敏和大军因为感情不和，要离婚。在协议离婚时，小敏认为，当初买房子大军支付了首付10万元，买车自己也出了10万元，价值相当，房子由双方共同偿还，房子和车都属于共同财产，两人应当平均分配。但大军认为，房子首付是由自己出的，因此房子应当归自己所有，汽车由小敏购买，应当归小敏所有，不同意平均分割。之所以产生如此纠纷，是因为当初的房子已经价值160万元，而小敏购买的汽车现值却只有2万元。问：如果小敏和大军离婚，财产应该如何分割？房子应当归谁所有？ 律师点评 《婚姻法司法解释（三）》规定得很明确，如果一方结婚前购买的房屋，支付了首付款并且将其登记在自己名下，那么离婚时，协商不成的，该房屋归支付首付款的一方所有。 本案中，该房屋应当归大军所有，但在双方婚姻关系存续期间共同还贷的部分，属于夫妻共同财产，小敏有权要求分割。但是，大军应当补偿小敏相应的增值部分。 三、尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务 法院判决房屋归产权登记一方拥有时，房屋尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，与另一方没有关系，另外一方无须再继续还款。 四、双方婚后还贷部分属于夫妻共同财产 双方从结婚登记之日至离婚之日，婚姻关系存续期间共同还贷的部分，属于夫妻共同财产，另外一方有权要求分割。 五、婚后还贷部分对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿 由于近几年房屋一直在增值，而货币在贬值，如果只是单纯地对婚后还贷部分进行平均分割，那么对于另一方是不公平的。因此，对于婚后还贷部分对应的财产增值部分，由产权登记一方对另外一方进行补偿。 关于增值部分补偿的标准，可参考以下文件。 《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》 市第一、第二、第三中级法院民庭； 各区、县法院民庭： 审判实践中适用《最高人民法院适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条计算房屋补偿时，存在计算标准不统一的问题，为统一裁判尺度，现将计算标准予以明确，供大家在审判中参考。 人民法院在审理离婚案件中，根据《最高人民法院适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定，判决由产权登记一方对另一方进行补偿时，应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。 产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准，对房贷的计算标准可通过当事人提供、向各银行查询及通过互联网查询等方式了解。上述计算标准是离婚时夫妻分割财产的基准，人民法院可根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。 具体审判中有何问题，可及时向我庭反映。 特此通知 六、婚前借款买房婚后共同偿还的处理 实践中还存在这种情况，夫妻一方婚前借款购买房屋，婚后双方共同偿还购买房屋的借款，这种情况如何处理呢？《北京市高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》第28条规定：“夫妻一方婚前对外借款支付全款购买房屋，房屋登记于付款方名下，婚后夫妻双方共同偿还借款，离婚分割财产时，可参考《婚姻法司法解释三》第十条的规定予以处理。” 典型案例2 丈夫婚前按揭的房屋，婚后增加了妻子的名字，离婚时房子归谁所有？ 孙某婚前在北京支付40万元的首付款购买了一套价值60万元的房屋，贷款20万元。买房子后不久，孙某在一次外出旅游中与小颖相识相爱，小颖在杭州做老师，为了与孙某结婚，辞职来了北京。小颖认为，既然自己做出了那么大的牺牲，孙某应该用行动表明对自己的爱。于是，小颖要求孙某在房产证上增加自己的名字。而孙某为了表明自己对小颖的爱，结婚后在房产证上增加了小颖的名字。结婚一年后，他们生育了一个可爱的女儿。但结婚四年后，因为家庭生活琐事产生矛盾，孙某要求离婚，起诉到法院。此时，房子月供已经完全还完。孙某和小颖都要求要房屋及孩子的抚养权。最终，法院经过综合考虑，认为房子是夫妻共同财产，但由于考虑到孩子年幼，应当归小颖抚养，为了孩子有一个好的居住环境，因此判决房子归小颖所有，小颖补偿给孙某房屋款40万元。问：如果丈夫婚前按揭的房屋，婚后增加了妻子的名字，离婚时房子归谁所有？ 律师点评 如果丈夫婚前按揭的房屋，婚后增加了妻子的名字，视为丈夫对妻子的赠与，那么房子就属于夫妻共同财产，双方共同所有。离婚时，任何一方不能单独所有。 那么离婚时，具体房子归谁所有，根据《婚姻法司法解释（二）》的规定，人民法院可以按照下列情形分别处理： （1）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许。 如果双方都要求要房屋并且同意竞价取得，那么双方可以对房屋进行竞价，由出价高者所得，对另一方进行货币补偿。 （2）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋做出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。 如果一方要求要房屋，一方不要房屋，只要金钱，那么，由评估机构按照市场价格对房屋做出评估，取得房屋所有权的一方给予另一方相应的 补偿。 （3）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。 如果双方都不要房子，那么双方当事人申请拍卖房屋，就房屋拍卖所得进行分割。 律师提醒 《婚姻法司法解释（三）》出台以后，由于夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款的，离婚时该房产归产权登记的一方。那么夫妻中的另一方，虽然婚后共同还贷，将来离婚时，房屋却不属于自己所有，此时其心里自然非常不平衡。 《婚姻法司法解释（三）》出台以后，掀起了一股房产加名的高潮。如果是房屋婚前由一方支付首付款购买，婚后夫妻共同还贷，另一方往往要求将夫妻的名字全部登记到房产证上去，这样，即使将来离婚，也属于夫妻共同财产。 但随着加名的增多，针对夫妻加名的行为，多个城市开始征税。据悉，目前南京、成都、青岛、泉州、苏州、无锡等城市都已针对这一行为征收契税。据武汉市房产交易中心介绍，该市对房产证加名的征税方式和办理手续是按“赠与行为”对待。夫妻双方约定各自持有该套房产的份额后，首先需要办理公证手续，再请专业评估公司对需要加名房产的市值进行评估，按赠与房产的手续办理。在此过程中，需要缴纳契税，具体计税方式为“加名方持有房产的份额×加名房产评估出来的市值×婚前房产契税税率4%”。按照这一规定，如果市民婚前购买的房子现值100万元，要加上妻子的名字，双方约定各享有50%权益，妻子获得50万元，按照这50万元的4%征税，需要缴纳2万元。公证费用是根据房子的面积计算，每平方米收费70元。 房产证加名需要征税的消息传出，大多数人纷纷表示反对，就连著名房地产商任志强也在微博中怒批生财无道。由于有些地方对于加名征税，有的地方不征税，执行标准不统一，更是引起群众的不满。2011年8月31日，国家税务总局正式发出《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》，在该通知中指出，现就房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的契税政策通知如下：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。但是，由于该通知是2011年8月31日发出的，因此，在这之前如果因为加名而缴纳的税款是不能退还的。 这是一本婚姻法律宝典 让自己清楚明白法律对婚姻家庭的保护 仅仅有爱还不够 懂得国家对婚姻家庭的法律规定才能走得更远