中国住宅商品房价格区域异质性研究:基于货币政策及交易行为的视角

作者简介

王天雨，对外经济贸易大学金融学硕士，清华大学应用经济学博士，硕士生导师，河南大学商学院会计系讲师、河南大学乡村振兴金融研究院研究员、河南省保险学会“专家智库”专家、河南清祥人工智能研究院创业导师，曾任清华大学国家金融研究院金融发展研究中心兼职研究员。 主要研究方向为金融市场与机构、绿色金融、普惠金融、财政税收、房地产金融等，在《经济理论与经济管理》《经济体制改革》《中国金融》《投资研究》《中国审计》等核心期刊发表论文数篇，参与《田野的希望》《马背银行》《中国方略》《中国农垦》等专著撰写工作；主持并参与国家级、省部级项目多项；参与原中国银保监会、全国人大财经委、住建部、国家开发银行、国家市场监督管理总局反垄断局及相关金融机构等的多个研究课题。

内容简介

中国住宅商品房价格区域异质性研究：基于货币政策及交易行为的视角 王天雨著 图书在版编目(CIP)数据 中国住宅商品房价格区域异质性研究 ：基于货币政 策及交易行为的视角 / 王天雨著. -- 北京 ：中国经济 出版社，2024. 8. -- ISBN 978-7-5136-7849-0 Ⅰ. F299.233.5 中国国家版本馆CIP数据核字第20246JU851号 组稿编辑崔姜薇 责任编辑夏军城 责任印制马小宾 封面设计任燕飞 出版发行中国经济出版社 印刷者 经销者各地新华书店 开本710mm×1000mm1/16 印张14 字数210千字 版次2024年8月第1版 印次2024年8月第1次 定价88.00元 广告经营许可证京西工商广字第8179号 中国经济出版社 网址http://epc.sinopec.com/epc/ 社址 北京市东城区安定门外大街58号 邮编100011 本版图书如存在印装质量问题，请与本社销售中心联系调换（联系电话：010-57512564） 版权所有盗版必究（举报电话：010-57512600） 国家版权局反盗版举报中心（举报电话：12390)服务热线：010-57512564 孟子有云：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为已。”自古以来，在中国人心中，房屋住宅都被视为“恒产”的重要组成部分。它不仅是人们遮风避雨的栖息之所，而且是人们凝聚感情与夙愿的“根”。有了“家”、有了“根”，百姓教化方可仁政布施；政治清明、社稷稳固方能维持公平正义。于今而言，房屋住宅依然是我国国内生产总值的重要构成部分、宏观经济调控政策的重要内容及实现共同富裕目标的基础条件。因此，房屋住宅作为商品本质上既具有政治属性和经济属性，又具有因居住功能、社交功能与心理文化功能等演化而来的社会属性。多重属性决定了住宅商品房市场的复杂性与交易行为的多样化，使得相关学理的研究需更为全面而深入。1998年7月，我国开始停止住房实物分配，实行住房分配货币化，结束了实施了近四十年的以“低工资为基础，由公家（含政府和单位）建设（或购买）公房，通过行政方法分配给职工居住，收取低租金”的福利性住房制度。房屋住宅被推入市场，住宅商品房交易应运而生并逐步市场化，房地产行业由此迎来了难得的发展机遇，成为我国国民经济发展的基础性、先导性产业，越发受到全社会的关注。2000年以来我国加快推进城镇化建设，住宅商品房无论是在“量”还是在“质”的方面，都显著提升，住宅商品房价格的涨落、市场的发展演进总是与我国的宏观经济走向有着密切联系。经历住房分配货币化改革之初的温和上升与2008年全球金融危机造成的短暂停滞后，我国住宅商品房市场价格与销售面积长期保持着快速上涨趋势，并始终在高位调整，出现了住宅商品房价格日益脱离宏观经济基本面、政府调控趋向乏力、银行房地产抵押贷款规模与日俱增、区域性房价泡沫累积与膨胀等问题。受新型冠状病毒感染疫情防控、国际经济环境变化等多重因素叠加的影响，2023年我国房地产市场供求关系与市场供求双方的心理预期发生了重大变化，直接且严重影响了市场的活跃程度，区域住宅商品房市场价格走势、资源配置、政策效果等均呈明显的分化态势，一些人开始“唱衰”房地产行业与住宅商品房市场价格，一些专家学者也降低了对房地产的研究热情。然而，无论是从当前全国住房城乡建设的工作部署层面看，还是从来自第三方研究机构现阶段购房意愿的市场调查数据看，房地产行业包括住宅商品房在内的市场表现仍受到全社会的广泛关注。因此，相关研究不仅不应停步，反而更应围绕房地产市场的堵点、痛点，提供现实有效的解决方案。 经过二十余年市场化发展，我国住宅商品房的平均销售价格从1998年的1854元/平方米上升至2023年的10864.38元/平方米。经测算，房价收入比一直维持在12∶1左右，这意味着，以一个收入达到社会平均水平的人为例，要购买一套人均住房面积大小的住宅，需要12年，远远超过了国际公认的合理区间3∶1~6∶1。高房价导致了购房成本的增加，“婚房”“学区房”等因此成为普通家庭的沉重负担，给社会的和谐健康发展带来了负面影响。截至2017年，我国住宅商品房价格增速仅有短暂回落，未形成明显的下降趋势；2021年底前，住宅商品房市场平均销售价格“稳涨不跌”。然而，自2022年初开始，住宅商品房市场交易规模与平均销售价格呈现较为快速的下降趋势，部分区域的住宅商品房价格甚至出现了极端下跌的情况。对此，我国长期保持了对房地产行业，尤其是住宅商品房价格的政策关注，以货币政策的逆周期操作最为频繁。即当市场繁荣、价格走高时，收缩银根，通过增加市场参与主体的投融资成本，抑制资金向住宅商品房市场流入；当市场萧条、价格下降时，则采取放松银根的政策。不可否认，货币政策的实施在特定的历史发展阶段发挥了积极的调控作用，但由于市场结构、行为预期与住宅商品房功能属性变化的交互影响，政策调控效果趋弱、调控乏力及不同区域政策效能存在较大差异等问题逐步显现。 在楼市进一步分化、住宅商品房价格长期脱离宏观经济基本面、形成价格泡沫后快速出现拐点的现实背景下，2023年12月21—22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，住房城乡建设部部长倪虹明确表示，2024年要稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策。2024年1月26日，城市房地产融资协调机制部署会再次提出，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。同时强调，现在主要是信心、预期不足的问题，政策调控不会立刻见效，房地产市场问题的解决不能单一依靠传统的政策手段。 本书围绕与百姓生活息息相关、与国民经济密切关联的住宅商品房价格问题，探究组成住宅商品房价格的“基础”与“泡沫”成分，量化价格区域异质性特征。通过对区域资源配置、供需关系、政策传导、价格形成、交易行为等的分析，本书深入分析了我国住宅商品房市场价格与宏观经济的联动关系、不同区域住宅商品房市场对货币政策的反应以及在交易行为、市场预期共同作用下各区域住宅商品房价格趋势长期得以维持的反馈机制，旨在有效评估我国区域住宅商品房市场的发展水平，协助相关调控政策的制定实施，实现因城施策、一城一策、精准施策的目标任务，坚持“房住不炒”引导价格理性回归、促进进入下行通道的房地产行业平稳着陆、推动我国房地产发展长效机制的建立，为区域房地产业的发展提供理论参考。 本书尝试将货币政策、区域资源配置等宏观经济变量与市场、个体交易行为等微观因素纳入分析框架，采用前沿的空间模型，选择我国住房分配货币化改革以来首个完整的价格上涨周期，即1997—2017年年度数据，分别从全国、东中西三大经济区域、31个省际单位以及35个重点大中城市层面定量分析具有时变性的区域住宅商品房基础价格、价格泡沫的形成和运行机制，描述住宅商品房价格区域异质性特征、政策传导机制。因此，本书是对国内外现有研究成果与我国区域住宅商品房市场价格异质性研究不充分、研究数据涵盖时间与空间跨度不足的有益补充。 本书创新性地发现：“自上而下 ”式的货币政策对我国区域住宅商品房市场价格的影响较弱；区域城镇化水平、区域经济发展水平仍是当下影响我国区域住宅商品房价格上涨、泡沫形成及扩张的重要因素。各区域住宅商品房市场价格水平与偏离于宏观经济基本面状况可解释基础价值的泡沫程度，其在空间范围内的高低位次的排序并不完全一致。比如，尽管我国中、西部地区及其所包含省际单位的住宅商品房价格水平长期低于东部地区，但其住宅商品房价格泡沫程度却逐渐与东部地区持平甚至超越东部地区。本书还详细探究了使各区域住宅商品房价格趋势长期得以维持的“正螺旋反馈机制”及货币政策的时滞效应，并将我国各省际单位住宅商品房价格趋势的形成类型划分为货币政策主导型、经济增长主导型、混合主导型与房地产主导型等。据此，本书最后提出了如下的政策建议：①在严控东部地区房价上涨的同时，密切关注中、西部地区房地产市场动向；②兼顾多种指标，全面评估区域住宅商品房价格的合理性；③灵活运用土地政策与人口政策手段调控区域房地产市场、运用金融手段引导市场交易行为；④采取多样化住房供给方式，因时因地、因价格形成类型施策，建立科学合理的房地产税体系；等等。 本书难免存有错漏，部分描述与相关观点有不全面之处，恳请读者朋友批评指正。 （1）本书客观理性地评估了我国区域住宅商品房市场的发展水平，有助于引导房价的理性回归，推动“因城施策、精准施策、分类管理”等政策的实施，有益于我国房地产调控长效机制的建立。 （2）本书基于近年来我国房地产市场对货币政策的反应，研判房地产市场的发展趋向，有较强的参考价值。