2021中国房地产市场回顾与展望

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第一章 2020年房地产市场运行情况
　　2020年房地产市场在“房住不炒、因城施策”的主基调下，迅速地从新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称新冠肺炎疫情）的冲击中恢复，发展态势保持平稳。具体来说，房地产开发投资同比增速迅速恢复；土地购置面积规模小幅缩减，同比跌幅有所收窄；商品房新开工面积同比增速迅速恢复，竣工面积同比增速降幅收窄缓慢；房地产贷款增幅持续平稳回落；商品房待售面积积压，同比增速保持平稳下降；商品房销售面积同比增速保持相对稳定；商品房销售均价同比增速小幅下降；区域分化愈发明显，一线城市新建住宅价格累计涨幅保持平稳，二线及三、四线城市新建住宅价格累计涨幅均收窄。
　　第一节 房地产开发投资情况
　　一、房地产开发投资总额
　　2020年1~12月房地产累计开发投资额同比增速和住宅累计开发投资额同比增速总体呈上升趋势，且波动幅度较大。受新冠肺炎疫情影响，2020年上半年房地产业受到严重冲击，房地产累计开发投资额同比增速在1~5月都呈现负值，但由于国家疫情防控工作及时有效，疫情得到有效控制，房地产累计开发投资额同比增速虽然一直处于负值但逐月回暖。2020年下半年经济复苏，6月以后房地产累计开发投资额同比增速和住宅累计开发投资额同比增速转为正值并呈现上升趋势，且住宅累计开发投资额同比增速快于房地产累计开发投资额同比增速。2020年12月全国房地产累计开发投资额达到141 442.95亿元，比2019年同期增长7.0%，其中住宅累计开发投资额为104 445.73亿元，比2019年同期增长7.6%，如图1.1所示。
　　如表1.1所示，2020年1~12月，房地产开发投资额东部地区最高，其次是西部、中部和东北地区，其中东部地区房地产开发投资额74 564.00亿元，中部地区房地产开发投资额28 802.00亿元，西部地区房地产开发投资额32 654.00亿元，东北地区房地产开发投资额5 422.56亿元。2020年在疫情冲击下，湖北省疫情最为严重，其所在的中部地区房地产开发投资同比增速下降幅度最大，且恢复期较长，直到2020年9月才转为正值；东部地区由于经济发展水平较高，受冲击程度最小，6月房地产开发投资同比增速转为正增长；西部地区疫情较轻，恢复较快，房地产开发投资同比增速呈上升趋势且幅度较大，4 月房地产开发投资同比增长3.7%，是四大区域中房地产开发投资同比增速最先转为正值的区域。可以看出，受疫情影响，2020年以来中部地区房地产开发投资大幅下降且恢复期较长；东部地区存在经济地理环境优势，房地产开发投资下降幅度相对较小，且恢复较快；西部地区和东北地区由于疫情较轻，相比东部和中部恢复较快。
　　图1.1 2019~2020年房地产累计开发投资额及同比增速
　　资料来源：Wind数据库　　
　　表1.1 2020年1~12月各区域房地产开发投资情况
　　资料来源：Wind数据库
　　注：东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（直辖市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（自治区、直辖市）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省
　　如表1.2所示，由于受到疫情冲击，2020年1~2月商品房开发用于住宅、办公楼和商业营业用房的投资都呈现负增长，住宅、办公楼和商业营业用房开发投资同比增速分别为16.0%、17.8%和25.6%，住宅商品房受到的冲击最小，办公楼商品房次之，商业营业用房商品房受到的冲击最大。由于国家疫情防控工作开展迅速且到位，社会信心增加，各类商品房开发投资同比增速整体呈现上升趋势。其中住宅商品房回暖速度最快，6月已恢复正增长，办公楼商品房直到9月才恢复正增长，商业营业用房商品房一方面由于受到疫情冲击严重，另一方面由于目前仍处于疫情防控期，商业营业受到抑制，恢复期较长，目前相比于2019年同期增速仍处于负值。
　　表1.2 2020年1~12月各类型商品房开发投资情况
　　资料来源：Wind数据库
　　二、房地产开发商资金结构
　　2020年1~12月，房地产开发投资资金共193 114.85亿元，其中国内贷款26 675.94亿元，占总资金的13.81%，累计同比增速5.7%；利用外资192.00亿元，占总资金的0.10%，累计同比增速9.3%；自筹资金63 376.65亿元，占总资金的32.82%，累计同比增速9.0%；包括单位自有资金、定金及预收款等在内的其他资金102 870.26亿元，占总资金的53.27%，累计同比增速8.2%。房地产开发企业不同来源的资金占比具体情况如图1.2所示。同2019年同期资金来源相比较，在占比方面，国内贷款有所下降，自筹资金有所上升。
　　图1.2 2020年1~12月房地产开发资金来源
　　资料来源：Wind数据库
　　如表1.3和表1.4所示，房地产开发投资的各项资金来源中，从量上来看，总投资的增长主要是因为其他资金和自筹资金的增长；从增速来看，外资投资相比其余资金来源同比增速波动幅度最大。受疫情影响，居民购房消费受到抑制，一季度房地产企业融资环境恶化，各项资金来源累计同比增速都呈负值，二季度后随着疫情得到控制，以及疫情期间催生了线上看房等房地产促销平台，融资环境开始回暖，总投资增速7月转为正值，到8月房地产企业开发资金主要来源累计同比增速都呈正增长。新冠肺炎疫情给全球经济造成巨大冲击，2020年下半年国外疫情仍较为严重，加之中美经贸摩擦升级、多边经贸合作趋向停滞，房地产企业开发资金利用外资方面同比增速9~11月转为负增长，12月恢复正增长，2020年全年利用外资同比增速较上年同期大幅下降。在疫情下，国家放松对房地产的调控政策，房地产融资环境相对较好，房地产企业开发投资资金累计同比增速呈上升趋势。
　　表1.3 2020年各月房地产开发企业资金主要来源情况 单位：亿元
　　资料来源：Wind数据库
　　表1.4 2020年各月房地产开发企业资金主要来源累计同比增速
　　资料来源：Wind数据库
　　第二节 房地产供需情况
　　一、土地市场供给
　　2020年1~12月，全国房地产开发企业累计土地购置面积达25 536.28万平方米，同比增长1.1%，较2019年提高10.3个百分点。如图1.3所示，2020年整年的累计土地购置面积同比增速均为负值，且2月降幅达到29.3%，但跌幅在逐月收窄，12月降幅缩小至1.1%。总体来看，受新冠肺炎疫情影响，2020年土地购置面积规模略小于2019年，但由于宏观经济调控及时，降幅得到控制，成交热度逐渐恢复。
　　图1.3 2019~2020年累计土地购置面积及同比增速
　　资料来源：Wind数据库
　　二、房地产开发建设情况
　　由于受新冠肺炎疫情冲击，2020年2月我国商品房新开工面积规模要显著小于2019年同期，商品房累计新开工面积为10 369.62万平方米，仅为2019年同期的55.1%，同比增速跌至44.9%，其中住宅累计新开工面积同比增速为44.4%，但随着新冠肺炎疫情逐步得到控制，降幅在不断收窄，累计新开工面积同比增速回暖，1~12月商品房累计新开工面积为224 433.13万平方米，同比增速1.2%；其中住宅累计新开工面积为164 328.53万平方米，同比增速1.9%，如图1.4所示。
　　图1.4 2019~2020年商品房累计新开工面积及同比增速
　　资料来源：Wind数据库
　　如图1.5所示，同样受到新冠肺炎疫情影响，2020年2月我国商品房累计竣工面积为9 635.54万平方米，为2019年同期的77.1%，商品房累计竣工面积同比增速断崖式下跌至22.9%，较2019年同期下降11.0个百分点。尽管如此，降幅也随着疫情的改善而缩小，但其收窄速度较慢，仍持续为负增长，1~12 月商品房累计竣工面积为 91 218.23万平方米，同比增速4.9%，仍有较大恢复空间。
　　图1.5 2019~2020年商品房累计竣工面积及同比增速
　　资料来源：Wind数据库