房地产企业增值税疑难问题精解（实务操作会计处理案例分析）

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问题9-2 房地产企业增值税税收筹划的基 本思路是什么？ 解析：要始终主张房地产企业纳税筹划应遵 循可创造经济利益但不违背税收法律政策的基本 原则，严格恪守专人专职专部门从事纳税筹划方 案研究、制定和落实的专业化技术思想，结合企 业经营内容结构和购销业务流程，由其财务或内 设税收管理部门牵头，加强税收管控，要求采购 和经营等各部门积极协同配合落实，确保纳税筹 划方案设计科学，落实到位。具体包括但不限以 下三方面： 1.进项税额的筹划 包括：一是强化采购发票审核管理，二是灵 活选择采购合作方，三是劳务用工费抵扣的筹划 。 依照《财政部?国家税务总局关于全面推开 营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕 36号）规定，房地产开发企业和施工单位向雇工 支付的工资费用不得计算抵扣进项税额。但通过 劳务公司招募工人且对劳务公司统一结算并取得 增值税专票的，可凭专票注明税额予以抵扣。据 此，建议企业集中向劳务公司雇佣工人，或在用 工结束后付出低于可扣除进项税金额的价款给劳 务公司，由其代为开具劳务用工费的增值税专用 发票。劳务公司增值税一般纳税人和小规模纳税 人劳务费发票税率和征收率分别是6%和3%。这样 ，既可以使雇工费用支付能够符合进项税额抵扣 条件，依法依规获得抵扣；同时，还能够降低零 散雇工带来的延时误工和岗位素养不一致等风险 。 2.进项税额转出的筹划 《增值税暂行条例》第十条规定：一般纳税 人购进货物专门用于非增值税应税项目、免税项 目、集体福利、个人消费的，其进项税额不得抵 扣，而是直接计入工程的成本或其他科目。房地 产企业购进的用于自建项目建筑安装材料，并不 能保证实际用料和预估料完全匹配，常常出现余 料情况。对于这部分原材料日后可以用作其他经 营性建筑安装项目或出售，并可做进项税抵扣处 理从而减少当期增值税额。为了避免余料无法抵 扣销项税给企业带来损失，企业可在购进物料准 备用于增值税非应税项目时，首先进行认证予以 抵扣并核算进项税额，实际将物料用于增值税非 应税项目时再做进项税额转出处理。 ［例］永嘉房地产公司于2019年8月购进一 批板材，价款700万元（不含税），准备于当月 开始建造一个仓库。此仓库于2020年3月竣工结 算时，仍有200万元（不含税）的板材未使用， 并准备投入当月某商品房建筑工程中。 分析：因构建自用仓库不属于应税项目，所