三天读懂中国经济（畅销4版最新升级版）

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房地产业何去何从？这可能是中国人目前最关心 的经济问题，而想要解答好这一经济问题，我们首先 要做的就是深入剖析一下房地产投资到底是怎么一回 事。 在商品社会中，房地产作为一种价值比较高的商 品，是可以作为投资对象的。一般而言，我们倾向投 资于房地产领域，并不是期望它可能为我们带来多大 的回报，而是想要利用它的两个属性——居住和保值 。 房屋是用来居住的，我们购置房地产，就等于给 自己购买了栖身之所，而同时，房地产相对于股票、 债券等投资手段，又有其绝佳的稳定性，可以做为保 值之用。正因为如此，几乎在所有的国家中，房地产 都是人们热衷投资的一种商品。 然而，在当今的中国市场上，房地产却似乎背离 了其商品属性，在很多人那里，房子是不被用来居住 的，人们想要的也不仅仅是保值，而是渴望通过投资 房地产来赚取高额的利润，而现实也告诉我们，有些 人也确实成功了。 大批的地产商、炒房者从房地产的飞速膨胀中赚 取了令人咋舌的利润，但同时，却也催生了中国房地 产巨大的泡沫。在房地产泡沫中，先入者的利润往往 由后入者的投资提供。由此看来，中国房地产其实已 经陷入了击鼓传花的“博傻理论”当中。 凯恩斯的“最大笨蛋理论” 英国经济学家凯恩斯曾经提出过一个非常重要的 理论，那就是期货和证券在某种程度上是一种投机行 为或赌博行为。 对于这个理论，凯恩斯曾经做过一个比喻：在证 券市场中，你并不知道某个股票的真实价值，但你却 愿意花高价来购买，这是为什么呢？因为你预料到有 人会花更高的价钱从你那里把它买走。不知道价值却 愿意投资，看起来你似乎是一个笨蛋，但只要有一个 人比你还笨，那么你就是聪明人。 因此，这个理论又被称为“最大笨蛋理论”—— GreaterFoolTheory，我们中国对这个理论通俗的叫 法为“博傻理论”，即投资的结果就看谁比谁更傻。 知识链接 凯恩斯：英国著名经济学家，全名约翰？梅纳德 ？凯恩斯，生于1883年6月5日。凯恩斯的经济学思想 一反亚当？斯密以来尊重市场机制、反对人为干预的 经济学思想，他主张政府应积极扮演经济舵手的角色 ，通过财政与货币政策来对抗经济衰退乃至于经济萧 条。 凯恩斯的思想不仅体现在学说上，更重要的是对 实际经济的指导意义。在20世纪20年代到30年代的世 界性经济大萧条时期，凯恩斯的经济思想为各国政府 提供了有效的对策；战后50年代到60年代的资本主义 社会繁荣期，凯恩斯的思想则是西方各国进行经济建 设的主要政策思维，因而有世人将凯恩斯誉为“资本 主义的救世主”、“战后繁荣之父”等。一度主宰资 本主义的凯恩斯思想也成为经济学诸学派之一，称为 “凯恩斯学派”，并衍生数个支系，其影响力持续至 今。 凯恩斯的“最大笨蛋理论”所揭示的就是投机行 为背后的动机，投机行为的关键是判断“有没有比自 己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，那么自 己就是赢家。假如没有下一个愿意出更高价格的更大 笨蛋来做“下家”，那么你自己就成了最大的笨蛋。 从有股票市场开始，这种“最大笨蛋理论”屡试不爽 。 在凯恩斯那个时代，“最大笨蛋理论”应用于股 票、债券等多个领域，造成了诸如“南海泡沫”等多 个经济问题，但它却从来没有作用在楼市里面。 然而随着经济的发展，人们投资渠道的拓展和国 家间资金流动越来越频繁，我们慢慢发现，“最大笨 蛋理论”似乎已经从股市扩散到经济社会的每一个角 落当中，其最现实也是最鲜明的实例，就是我们现在 的房地产泡沫。 “最大笨蛋理论”一个显著的特点就是忽视投资 品的价值，这一特点在中国房地产市场上表现得尤为 明显。我们以西部某能源型城市为例，该市地理位置 并不优越，全市户籍人口不到150万，城镇人口约占 80％，是典型的三线城市。就是这样一个三线城市， 在2011年时房价居然高达万余元每平方米，其价格较 之于价值毋庸置疑是高得离谱的。 然而，乐观的投资者认为该市的房地产市场会引 来更多的投资者，万余的价格并不是顶峰，因此大家 仍旧乐意投资，这其实就是“最大笨蛋理论”在起作 用。因为有这些投资者的存在，也就有了支撑“最大 笨蛋理论”的基础。 支撑博傻的基础是投资者对未来判断的不一致和 判断的不同步。对于投资市场上出现的信息，总有人 过于乐观估计、也总有人趋向悲观，有人过早采取行 动、而也有人行动迟缓，这些判断的差异导致整体行 为出现差异，并激发市场自身的激励系统，最终导致 了最大笨蛋现象。 经济分析者在分析“最大笨蛋理论”的时候，将 投资者分为两种，一类是感性的，一类是理性的。其 中感性的投资者在投资时往往不知道自己已经进入一 场“比谁更傻的游戏”中，也不清楚游戏的规则和结 局，只是想当然地认为自己在进行常规投资。而理性 的投资者则不然，他们很清醒地明白这场游戏及相关 规则，只是相信当前状况下还有比自己更傻的投资者 即将介入，因此才投入资金来赌一把，在赚取预期利 润之后，迅速脱身离开。 在中国的房地产市场当中，感性与理性的投资者 无疑都是分别存在的，而当这场“比谁更傻的游戏” 结束之后，获胜者大多数是提早脱身的理性投资者， 而那些感性投资者，大多会成为这场游戏的输家。 那么，在中国房地产市场中，谁是感性投资者， 谁会成为那个“最大的笨蛋”呢？这就是我们需要关 心的问题了。P3－6