房地产开发企业税务检查实用攻略（第2版）/房地产企业涉税业务实战丛书

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第七章 房地产开发企业税务检查典型案 例 案例三 某房地产开发公司虚增成本 一、基本案情 2×19年下半年，某地税务机关稽查局对新 凯房地产开发公司进行检查。经过数月检查，发 现该公司存在通过关联企业虚增成本以及出租房 屋未按规定申报缴纳增值税等问题，共计查补税 款300多万元。 二、查前准备 该公司查前主要分析疑点有两个：一是成本 、费用偏高；二是往来款余额过大。在核查企业 相关信息时，发现该公司开发项目在2×17年底 已经完成，留存的部分房屋用于出租。 检查人员分析，该公司项目已经完工，不需 要核查成本、费用分摊等问题，应对涉及成本费 用的所有合同进行归集，比对合同与实际发生数 据，查找差异，以确定是否存在问题。同时，对 没有签订合同发生的成本、费用进行分析，找出 疑点问题。还要核对往来款明细，确认是否有隐 瞒的销售收入。核查企业信息显示，该公司从2 ×17年底开始，已陆续将自留的房屋出租，因此 需要核对是否有收取的房屋租金没有及时申报纳 税。 三、检查过程 （一）虚增成本费用问题 在检查中，检查人员归集了全部的工程施工 、费用合同（包括补充合同、协议等），通过比 对合同数据及实际财务数据，没有发现重大差异 问题，从工程总承包合同与实际发生数明细比对 中，也没有发现重大差异问题。但是，在对一些 单项合同内容、数据比对分析时，发现两个疑点 ： 一是物业服务费支出问题。根据合同内容及 实际支出数据，该公司开发项目中，最早完工（ 交付）的楼栋是在2×16年4月，期间物业费高达 1386万元。通过列表比对合同金额、服务期间等 指标，发现在2×16—2×17年期间，该公司共 计支付物业（含前期）费用1386万元。其中94 万元部分，根据与A物业服务有限公司合同内容 ，为前期物业服务费；其中771万元部分，根据 与B物业服务有限公司合同内容，为案场物业服 务费，相关服务期间涵盖2×16—2×17年期间 ；其中521万元部分仍然为支付B物业服务有限公 司物业费，无相关合同。如果上述521万元物业 费存在重复列支情况，则不得税前扣除。 为此，检查人员将该公司支出的物业服务费 与其他房地产开发公司项目进行单价比对，并调 查了解物业服务费价格组成的原因，结果发现该 公司支出的物业服务费单价高于正常价格单价的