一生的理财功课

作者简介

曾昭逸，中国金融在线集团首席理财师，国内知名理财顾问。北京大学法学学士，清华大学国际MBA。曾就职于华夏基金管理公司，著有《一生的理财功课》(2007年)、《拱出银行的小猪——家庭理财指南》(2004年)。

内容简介

如何买房 无论房价多高，一般人总还是希望买房子的。如果是自住，在目前情况 和自身经济条件许可的情况下，则不用过分考虑房价的高低；当然如果是投 资，则须慎重了。下面就一手房与二手房的购买情况做些简单介绍。 1.通过房贷购买住房 通过房贷买房需要确定以下几件事。 (1)确定首付和贷款期限 确定首付及贷款期限，需考虑两个因素。一是手头的钱有多少；二是日 后每月的还贷额是多少。首付比例高，日后月供低，但前提是得备足日常所 需，不能让生活质量下降太多。 贷款年限的选择有5年、10年、20年和30年等几种。需综合考虑未来的 还贷能力，不能单纯以时间长短定。 总之，决定首付款和贷款期限的一个重要因素就是：有没有收益率比房 屋贷款利率高的投资？如果有，从理性的角度讲，那么首付款应尽可能地低 ，期限尽可能地长。因为，如果你的钱仅在银行拿2％的利息，而同时又要 付给银行5％的利息，那何必做这种赔本买卖呢？ (2)选择贷款种类 首付款后，剩余的房款就只有通过贷款了，可怎么贷呢？目前有三种可 选：商业性贷款、公积金贷款和组合贷款(混合前两种)。一般应先尽量用住 房公积金贷款，其利率比商业贷款要低，但是总额有限制。住房公积金是国 家强制规定交纳的，尽管强制，可就目前而言，住房公积金利率绝对比活期 、整存整取一年期存款都要划算。而本年度交纳的按活期利率计算，且钱存 在公积金账户里不用收取利息税。在公积金贷款外，一般就只有通过商业贷 款了，其利息可是要高于住房公积金贷款不少的。 (3)确定贷款利率方式 当央行调整基准利率时，两种住房贷款利率一般都会相应调整，这就是 浮动利率的贷款方式。此外，一些银行还推出了固定利率贷款，即不管未来 利率如何变动，住房贷款利率都不变动。但是固定利率贷款也有弊端。如果 未来利率上调，固定利率方式很划算，可少付利息；而一旦下调，就得多付 利息了。所以，在选择利率方式时，应估算一下未来利率的大体走势。此外 ，对于固定利率贷款，提前还款缴纳的违约金可能要比正常情况下还贷高出 许多，这也是需要注意的。 (4)还款方式：等额本金法还是等额本息法 这是目前银行提供的两种主要还款方法，购房者可以任意选择。等额本 金法是指每个月还款含固定的本金和不同的利息，因此每个月还款总额是不 固定的，前期大，后期小。而等额本息法每个月还款总额是固定的，但作为 其组成部分的本金和利息每个月都不同。 假如利率在整个期限内都不变化的话，总的还款额等额本金法比等额本 息法要少。因为在还款前期，等额本金法还的本金多，以后就不用再为还掉 的本金支付利息了；而等额本息法付的利息多。但是，如果在还款期间利率 发生变化，可就不一定了。如果利率上涨，因为等额本金法所剩的本金少， 相应的需要支付的高利率利息也就少了，所以等额本金法比较合算；如果利 率下降，因为等额本金法所剩的本金少，所以就只有较少的本金可以享受到 低的利率，所以等额本金法就不太合算。 选择何种还款方式因人而异。由于等额本息法前期还款压力小，更适合 收入处于上升期的年轻人，而等额本金法每月还款额逐月减少，更适合收入 稳定的中年人。同样，如果我们能准确地判断未来的贷款利率变化，根据以 上分析也能省下不少钱呢。 当然，还有其他的还款法，比如根据你未来的收入情况量身定做还款方 案等。 (5)提前或延后还款期限 如果你积蓄多了，又不想眼睁睁地定期支付银行利息，给银行打工，就 可以向银行申请提前还清。目前组合贷款还不能提前还贷，而单独的商业贷 款或公积金贷款就可以。当然如果有些人觉得收入减少，每月的还款额超过 总收入的30％，生活质量下降了，也可以延长还款期限。 还有一点值得注意。银行贷款以5年为线，5年以上是一个较高的利率； 5年以下是一个较低的利率。因此如果缩短贷款期限后贷款期限在5年以内的 ，还能享受到更低的贷款利率呢。 2.精打细算二手房 相比新房，二手房因地段好、社区成熟、价格偏低而受人青睐。在购买 二手房时，需要注意如下几点： 一是看房子是否能正常交易，产权证能不能顺利拿到手。很多买方认为 一手交钱，一手交房，只要自己拿到房屋的钥匙人住了，房子就是自己的了 ，实际上大错特错。如果在过户之前将房款支付给业主，买方就存在“钱房 两空”或者付出额外成本的可能性。如果不能过户，也就是说拿不到产权证 ，自己对房子连个正式名分都没有，那还买什么呀？如果已被房主抵押，这 样的房子就更不能要了。而如果入住进去，发现原业主拖欠了供暖费、物业 费等，自己就不得不为上家买单了。目前随着房地产中介服务日益规范，此 类风险要比以前小些。 二是看中介公司是否正规，是否有代理买卖的资格。这点，一调查就知 道了。 三是合同条款是否详细公正。过于简单的合同极有可能是中介和卖主的 一个陷阱。因此，合同主要看是否关于房子本身的质量、房款数额、付款时 间及方式、入住交验、费用明细等的相应条款，是否说明相关的违约责任如 何承担等，其中一定要将中介公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用 了解清楚，最好在合同后附详细费用清单，避免额外出钱。如目前通过中介 买房，一般需要支付房款总价的2.5％作为中介费用，再加上其他隐性的费 用，这是一笔不小的支出，投资者不得不考虑清楚。 四是一定要有正规的物业交验流程，并且不要一次性支付全款给中介或 业主，而应在物业交验的费用结清及房屋的验收工作完成后再付剩余房款。 对于那些卖方还没有还清银行贷款的二手房，银行可开办“转按揭贷款 ”业务。银行通过对交易合同及购房者的资信进行评估后，会给出相应的贷 款承诺。P259-261