超级亿万富豪的创富理念

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1.霍英东：独辟蹊径，首卖楼花发大财 20世纪50年代前后，房地产业开始在中国香港初露端倪。当时中外商人 们纷纷涌来香港，香港人口在短短的五六年间便增加了几倍。抗战结束时香 港人口仅有50多万，但是到了20世纪50年代初期，人口已经超过了150万。 人口的剧增直接导致了对土地和楼宇需求的急剧增加。 随着人H的急速增长，以及资金的大量涌入，香港的房地产行业逐渐繁 荣起来。霍英东看到了机遇，审时度势后决定把自己的资金全部投入到房地 产业。当时香港的房地产市场一向是由英资财团垄断，华人很难从他们手中 分得一杯羹。尽管有人劝说霍英东放弃投资房地产业，但是他踌躇满志并不 退缩，坚信自己能在英资独霸香港房地产市场的形势下，另辟蹊径，闯出一 条新的道路来。 1953年6月，霍英东创立了霍兴业堂置业有限公司，准备以霍兴业堂为 旗舰，纵横香港房地产市场。霍英东虽然准备在房地产行业大展身手，但当 时他却对房地产行业却知之甚少。他曾坦率地回忆道：“当时，我连银行户 口都不会开，开了一间霍兴业堂置业有限公司后，公司连银行户口都没有。 我学着像别人那样，把现钱放在家里，或者买一些黄金回来，放在墙缝里头 。当时真是不懂得做生意，认为做生意就像是开杂货铺一样。” 首先，霍英东想拥有一幢属于自己的大厦。他认为拥有一幢大厦不但能 把自己的钱和黄金转移到物业上来，显得安全保险，而且还可以向世人证明 自己的实力和身价，便于自己在地产界行业的发展。霍英东了解到香港的世 家——利氏家族有意向要出售位于铜锣湾的使馆大厦。这座大厦是公寓式结 构，建筑面积大、建筑材料好、装修材料高档，是香港当时最大、最高级的 大厦之一。霍英东到使馆大厦察看后感觉不错，随即他便亲自去拜见利家当 时的掌门人利铭泽。很快，双方谈妥以280万港元成交。 经过几天的准备，霍英东和利铭泽相邀见面办理相关的买卖手续。见面 时，霍英东拎着一个大袋子。两个人寒暄了几句坐下后，霍英东连忙把大袋 子递过去，大袋子里面全是现金。原来，霍英东既没有支票也没有在银行里 开户。听霍英东这样一说，利铭泽简直哭笑不得，他对霍英东说：“霍先生 ，其实买楼也好，做其他生意亦好，不一定全用现金、全部用自己的钱，可 以在银行里开户，亦可以向银行借钱……” 当时的香港如果要在银行开户、存款，一般要经过一些有地位、有身份 的人士介绍。在利铭泽的介绍下，汇丰银行才接纳了霍英东的开户和存款要 求。霍英东说，这是他平生第一次与银行打交道。经过利铭泽、利孝和兄弟 俩的指点，霍英东又开始向汇丰银行提出贷款的请求。霍英东说，从那个时 候起他才发觉原来认识汇丰银行是多么的重要。因为汇丰银行借钱给他，只 要6厘利息，是市面1分8厘利息的1/3。所以从那个时候起，霍英东就千方百 计地去利用各种机会认识银行里的那些经理们。 霍英东在筹建四方街楼宇之初，为了能将楼宇迅速推销出去，他想到了 一种促销方法：编印楼盘说明书，印上详尽的楼盘情况、价格、交楼日期等 等，向买家广为分发。印发售楼说明书在当时是一个创举，至今霍氏集团仍 然保存着霍英东发明的第一份售楼说明书。据霍氏集团当年的一位职员介绍 ，“霍先生有了编印卖楼说明书的想法后，就交代我们去做这样一本书，还 告诉我们到什么地方去拿有关的资料。我们就按照他的想法编出来。我记得 ，当我们把编好的资料送到印刷厂的那天晚上，霍先生就坐在印刷机旁边， 并且亲力亲为，一边修改着资料，一边看着工人在印刷，因为时间要得很急 ，第二天就要派发给市民。结果，说明书大受市民欢迎，对促销楼宇有明显 效果，地产商们纷纷效仿，并逐渐成为地产商们推销楼宇的必用手法。但他 那时可能想不到效果会这样好。” 霍英东在兴建四方街楼宇时，除了提出印发售楼说明书的新招数外，他 还发明了促销楼宇和加速资金周转的另一种新方法——卖楼花。 1953年年底，霍英东找来一些律师和职员，一起商量怎样推销四方街新 楼。在会议上，霍英东确立了采用卖楼花的方法来销售四方街新楼。在四方 街新楼还没有动土的时候，霍英东就在售楼说明书上向市民们推介分期付款 的卖楼新方法：“第一期先交订金50%，第二期落妥二楼楼面交10%……第六 期余款10%于楼房建完时缴清。” 效果很快显现，楼宇开售的第一天，市民们就蜂拥而至。在立信置业有 限公司的卖楼接洽处和高露云律师楼，前来交订金买楼的市民们排成了长龙 。第一次分期付款方式成功推出后，霍英东在出售四方街其他楼宇时，进一 步完善了这种售楼方法，他把第一期的订金降低到总楼价的10%～30%，以吸 引更多的市民前来买楼。 “卖楼花”的方法使得整个香港一改往日都是富人购房的景象，把普通 百姓大众也卷进了购房的热潮中。政府部门里的小职员，月收入两三百港元 的教师和打工仔，还有普通的家庭妇女……有些人排队预购到“楼花”后， 随即把“楼花”转售给别人，一天之间就赚取了不小的一笔钱。 这一售房销售旺势对霍英东而言，加速了其楼宇的销售，加快了资金的 回收，而且预收买楼者的订金后动工兴建楼宇，也使得霍英东避免了更大的 投资风险。仅在一年多时间里，霍英东就在四方街建起了100多栋、共600多 层、约50多万平方英尺的楼宇，规蔚为壮观。霍英东的财富因此而剧增，成 为地产界的新贵。而实际上他的投资数额并不多，大部分是靠买家的订金把 楼宇建好的。 现在“卖楼花”已经成为全球地产行业都使用的经营手法，已经十分普 遍了，但在50多年前，当霍英东第一次提出这个方法时，在地产界却是一个 史无前例的创举。事实证明，“卖楼花”是香港地产行业经营手法的一次革 命性的突破。这种方法减轻了买家一次性支付所有楼款的压力，使得许许多 多普通的市民也能介入房地产买卖市场中去。 除了别出心裁地卖“楼花”之外，霍英东的另一个创举“公共契约”， 也对房地产行业产生了深远的影响，收到了极大的效果。 霍英东在出租使馆大厦时曾经算过一笔账，扣除利息及各项开销外，至 少七八年之后才能翻本，并不十分划算。所以他买下四方街地皮，想建成大 厦后，不再用来收租，而是向市民出售。虽然建大厦涉及的问题很多，但霍 英东认为建大厦要比建矮小的旧式唐楼利润高得多，因为建大厦是向空中发 展，同样多的土地，建筑面积要比旧式唐楼多几倍。 霍英东说，从只能整幢楼宇出售到分层出售，再发展到分单元出售，其 间经历了复杂的过程。在初期，港府行政局议员总是极力反对分层出售，认 为将来业主之间肯定会有纠纷。当时香港地产行业最盛行的方法是把楼宇出 租，而不是出售。霍英东说，“因为楼房的产权和责任问题解决不了，那时 港府不随便承认楼房的上盖，即建一二层，或四五层，政府都不理，政府把 地卖给你后，只承认你一个业主，只向你一个业主收地价和地税。若把楼宇 分层出售，当时法律上还解决不了这个问题。” P3-6