大转折——中国房地产启示录

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“忍耐的尽头就是天国。” 2008年9月，一场危机如同疾风或是海啸一般席卷全球。由于美国政府不愿提供财政扶持，有着153年历史的全球第四大国际投资银行雷曼兄弟破产了，其债务总额达到6130亿美元。这也使得布雷顿森林会议上建立的美元体系经受了巨大冲击，而傲立于全球金融业的华尔街权力精英，像是受伤猛虎等待拯救。 高杠杆带来了灾难性的后果，金融海啸看似无形，伤害却远胜海啸。在美国无法自我消化的危机下，全球经济迎来了可怕的经济衰退。由于全球经济一体化与国际分工高度化，中国经济无法一枝独秀，并且面临着通胀、通缩、滞胀等几大威胁。 这是一次真正意义上的考验，酷寒中的求生，荒野下的挣扎。 在很多中国房地产圈内人士看来，这一年是多年来中国房地产行业发展遭遇的真正意义上的危机。2008年初，一线城市的成交变得萎靡，到了6月，这种成交低迷已经遍布全国。房地产市场的影响一方面来源于政策的严控，另一方面则是全球金融危机的冲击。如在暗无天日中等待黎明，众多房企选择了在等待中的自救。时任万科董事长的王石发表了著名的“拐点论”，一场自上而下的降价抛售逐渐从万科一家演变为众房企跟随。 这场危机的时间并不算长，越过2008年便见到了密不透风的森林中撒下的一丁点斑驳的阳光，这种丁达尔效应预示着，曙光已在眼前。 然而，谁也没有预料到，房企的幸运来得如此突然，2009年初，市场开始有了新的转变。而这种悄然发生的转变，让2009年下半年中，一批房企通过资本市场得以重获新生。 如今，很多能够雄踞地产市场的房企，它们的起点便由此开始。 …… 近两个月，身为房地产开发公司负责人的孙晓（化名）正在企业内部迅速推进他的裁员计划。此举的主要原因是他对高房价所抱有的幻想已经彻底破灭。 随着9000亿元投资保障性住房的政策出台，孙晓已经意识到，目前的市场环境下，房价已不可能在高位运行。为了消化降价给财务造成的压力，孙晓开始主动推进公司的裁员计划和压缩企业开支。而这些还不是孙晓最头痛的，如何解决年底前偿还银行贷款、结算土地款、偿还税收款以及发放农民工工资等各项结算才是最要命的。 “今年年底，将是整个房地产行业中所有企业面临的一个非常难过的年关。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲对时代周报直言不讳。 而9000亿元的保障性住房的出台，让身处地产寒冬之中、本已万分焦虑的开发商们变得更加沉默。SOHO中国董事长潘石屹最先开腔指出，“保障性住房将改写房地产市场格局。”潘石屹认为，房产市场格局正处于调整期，而保障性住房的进入，会对商品房市场形成较大的冲击，而房地产市场的格局也要重新改写。 国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林对时代周报记者表示，随着中央大力推动的保障性住房进入市场，与保障房价格很接近的普通商品房会逐渐失去价格优势。开发这些普通商品房的房产商将会逐渐失去发展空间。他们要想在市场继续求得生存，就要认清政策大势，调整自身方向，转变开发模式。 而对中央出台的一系列政策，无论是开发商潘石屹还是学者王珏林，都认为“帮助低收入人群解决住房问题”是这些政策重复传递的一个信号，保障性住房是大势所趋。 财税改革迫在眉睫 但房地产商要转变开发模式，建设保障性住房，绕不开的话题是如何解决拿地价成本高的问题。在现有的“招拍挂”体制下，地价被不断地推高，全国因此涌现了多个地王。不少土地的楼面地价甚至比周边在售楼盘的价格还要高。如今，房地产形势急转直下，为回笼资金，一些开发商只得大幅降价销售，有些甚至亏本卖房。 开发商们不禁要问，要顺势转型，但不能总做亏本生意。建保障性住房，是否有利润空间，是开发商首要考虑的问题。拿地成本高是开发商转型进军保障性住房的硬伤。 近些年来，推行财税制度改革的声音不绝于耳，却没有实际内容浮出水面。国家财政部财政研究所副所长刘尚希对时代周报记者表示，保障性住房是未来几年国家要大力推行的，地方政府必须要转向，财税改革也势在必行。刘尚希指，地方政府必须减少对土地财政的依赖性，通过其他方式补充财政收入，维持政府正常运转。刘尚希提供了两个解决思路：一是地方政府通过开源节流，压缩财政开支。二是中央批准地方政府发债，有明确的融资渠道来解决财政之急。 …… 不要误以为红叶是春天来临的象征，那是秋天进入冬天的标志。 10月底以来，国务院出台了一系列拯救房地产市场的政策，并不足以使房地产商们乐观。对他们来说，2009年甚至可以用“可怕”来形容。 可怕的原因是，今年全国商品房空置率有可能会升至1.5亿～2亿平方米左右。被业内称为“大嘴”的华远集团董事长任志强在一房地产会议上预测。 为了应对房地产市场“可怕”的局面，12月21日，国务院甚至以公文形式要求开发商主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。 尽管2008年初以来，全国房价一直处于下行的通道中，销量也大幅下滑，由此引发房屋空置量不断攀升。这正在危及房地产市场今后的发展前景。 任志强称：“就销售情况来看，去年全国销售房地产面积7.7亿平方米，而今年年初到目前为止，全国商品房销量只有4.5亿平方米，到年底也超不过6亿平方米。与去年相比至少少卖了1.7亿平方米。全国房地产形势非常严峻。” 北京、上海、深圳、广州等一线城市的销量出现负增长，多数二线城市的形势也并不乐观，宁波、福州、郑州、石家庄、成都、南京等地，商品房销售面积同比降幅均超过了40%。 房产销售大幅下滑的后果就是，“很多城市普遍面临着存量房激增、房屋空置率上升的问题”。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰对时代周报称。 事实上，早在2006年全国房价处于普遍暴涨的情况下，业内人士对国内房屋空置率的问题就有所警觉。中国社科院金融研究所研究员尹中立当时曾建言说，相关部门应该摸底这个准确的数据到底是多少，因为它对于判断房地产市场是否正常，非常重要。 今年以来国内房屋成交量的持续下滑，再次引起了人们对房屋空置率的警觉。 有公开数据显示，2008年全国房地产开复工面积是24亿平方米，而全国只销售了5.5亿平方米。业内人士预测说，全国需要四五年的时间才能够将这些面积消化掉。而这还没有考虑到政府未来三年在保障性住房方面的投入对市场的冲击。 以北京为例，根据北京市房地产交易管理网的最新数据显示，而就在今年年初，北京空置的存量房合计为9万多套。而从年初至今，北京空置的存量房又上升了6万多套。仅从套数上来看，不到一年的时间，北京未销售住宅的空置比例就比去年上涨了60%。 大家感觉到的可怕不是没有道理。据杨少峰介绍说，2006年北京住宅销售量为10万套左右，2007年，销售量上升至约12万套，而2008年迅速下滑到了8万套左右。“即使明年开发商一套新房也不开发，北京市场仅消化现有的存量房就需要差不多两年的时间。”杨少峰指出。 …… 春江水暖，万科王石在2008年便发布了经典的楼市拐点论。这意味着，万科能够感受的那就是行业的风向改变。而如何过冬？龙头的带动就是行业的方向，万科最早开始降价促销，回笼资金。 万科在上海、成都等城市的楼盘采取的促销策略，引发了业内人士的担心：在万科的影响下，今年的楼市是否会有一场更大规模的降价战蔓延全国？ 在全国商品房销售速度严重萎缩的情况下，受到资金链和销售萎缩的双重压力，房企将不得不加快推盘和降价销售。 “金色里程第一期卖得很火爆，这个大家都知道的，所以万科对二期还是很有信心的。而且万科金色里程二期开盘，有很多优惠，回馈活动很多。在二期推出的时候，凭我们的金色生活置业卡可以享受VIP服务，还有优先参观样板房和优先认购的权利。而且很划算的是，凭这个卡，金色里程开盘当天可以抵扣2万现金，之后还可以月月参加抽奖……” 2009年伊始，在上海万科金色里程，一位工作人员热情地向前来看房的人介绍万科所能提供的各种优惠。 推出种种优惠的不只金色里程一个楼盘，从2008年年底开始，万科上海旗下的花园小城、金色雅筑、白马花园等8个楼盘就开始了各种变相降价策略。 降价效果立竿见影。2月9日，万科公布了今年首月销售数据，销售面积28.6万平方米，销售额21.9亿元，其销售面积和销售金额均同比增长，这也是自去年5月份以来，万科单月地产销售金额首次实现增长。同日，万科股价上涨1.02%。 而就在一年前，万科董事长王石毫不客气地抛出“拐点论”之后，万科在去年的新春期间，率先以9.5折甚至更低的价格清仓存量房源。这一事件后来也成为中国楼市走向拐点的标志性事件。时隔一年，在许多房企还在观望和等待的时候，王石再次公开表态：“根据宏观调控，2009年万科调价很坚决”。 当万科靠降价提高市场占有率时，其他房企绝不会无动于衷，一场更猛烈的房企降价狂潮或将来临。 去年的经历已证明率先降价的万科做出了一个正确的选择，于是，今年万科的降价行动比以往来得更早、时段更长。 春节期间上海万科推出名盘贺岁活动，主要采用迎春大礼送祝福、新年认购幸运奖、8大费用全减免等。据了解，这次活动几乎涵盖上海万科的所有在售楼盘。这比去年万科掀起降价促销活动的时间提前了12天。 事实上，早在2008年12月13日至2009年1月11日，上海万科便展开“暖冬特别行动”的促销。 这场促销仍在进行。“如果登记成为我们的蓝卡会员，可以在此基础上享受0.2%的优惠，还能获得价值3万元的车位、家电、家具折扣券。2月底我们会有一次抽奖活动，中奖者可得到价值数千元的各种礼品，并且人人都能获奖。”上海万科白马花园的一位销售人员介绍道。 与去年9.5折的促销策略相比，今年万科的促销力度明显不如以前。相同的是，首先降价的区域选择的是上海。上海台庆房产副总经理陈史翎告诉时代周报记者，这跟上海楼市过往涨幅过大和存量房过高不无关系。一般来说，存量供应在一个季度到半年的销量区间较为合理。小于这个区间，房价具有上涨的潜力；若大于这个区间，房价则面临下跌的压力。目前，上海一手住宅存量房约需10个月才能消化，已远大于一般水平。这为新年后开发商的降价行为埋下一个重要的伏笔。 不只是上海，成都万科项目也在促销。成都金域蓝湾1月7日推出的最新房源均价只卖5500元/平方米，比去年12月30日推出的上一批房源（6666元/平方米起）便宜不少，还可以享受一定的价格优惠。而深圳万科在2月7日至9日元宵节期间整合旗下6个在售项目推出“金牛拜年”活动，内容包括购房可在正常优惠之外再享受额外1万元的现金优惠等。 降价促销给万科带来了销售上的增长，但并不意味着万科就走上了一条光明大道。 根据万科公布的数据，其18.6%的销售金额增速明显落后于24.2%的销售面积涨幅。2009年1月，公司房屋销售均价约7657元/平方米，远远低于2008年12月的8079元/平方米和11月的8480元/平方米。 对于万科上海销售均价的下降，万科执行副总裁肖莉的解释是，主要是因为万科上海公司本月配套车位销售量相对较大，而车位单价低于住宅；另一方面，住宅整体的平均价格也略有下降。这一说法得到了万科董事会办公室的确认。 “万科销售均价环比跌幅增大，下跌幅度从2008年12月的4.73%下跌到2009年1月的5.22%，说明房价的下降趋势尚未改变，这将降低公司2009年的盈利能力。”中信建投房地产行业分析师张朝晖说道。 从万科公布的近期房价下降和销量上升的销售数据看，2008年四季度以来，万科最畅销的是中低价位和中小户型商品房。“这将意味着公司未来毛利率将有明显下降，这也是行业未来盈利能力和盈利表现下降的缩影。”张朝晖表示。 这意味着，即使降价影响了万科的盈利能力，但因为全国房地产销售市场状况并没有好转，房价仍然处在下降通道中，在存量、新增土地储备等诸多压力面前，降价是万科不得已而为之的举措。况且万科作为行业的龙头企业，全国战线拉得过长，更不能免于降价的命运。 而对于此次上海万科的促销力度并不如前，业内人士透露，这跟万科上海公司的部分高层可能会调整有关，可能会对上海万科今年的营销计划带来一定的影响。 万科在上海、成都等城市的楼盘采取的促销策略，引发了业内人士的担心：在万科的影响下，今年的楼市是否会有一场更大规模的降价战蔓延全国？ 他们的担心不无道理。在全国商品房销售速度严重萎缩的情况下，受到资金链和销售萎缩的双重压力，房企将不得不加快推盘和降价销售。 事实上，紧跟万科之后，绿地、保利等大型开发商已经掀起了一波更猛烈的降价潮。 绿地东岸涟城举行的元宵特惠活动，部分房源最高优惠竟然达到15万元。绿地领海推出的元宵活动，优惠价格没有如此夸张，但购房即有机会获得最高2万元的购房优惠。 保利西子湾的优惠力度也强于万科。保利规定，购房客户均可享受相应的优惠平方，一房优惠2平方米，两房优惠3平方米，以此类推，最高4房优惠5平方米；购买四房的客户前20名可以获赠全产权地下车位一个，如期签约的客户，还可享受总价减去1万元的优惠。 不可否认，楼市实质意义上的大规模降价即将掀开。“不只因为面临市场存量房过多的问题，也与2008年的严峻形势有关。对于开发商而言，通常前一年度的销售回款为其这一年度的流动资金，尽管2008年销售形势不佳，但因2007年楼市较旺，2008年开发商销售回款尚为丰厚，尽管去年上半年银根紧缩，尤可勉强撑住。”陈史翎担忧道。 然而经历了较为惨淡的2008年后，2009年对开发商来说，真正的挑战才刚开始。 观房地产四十年的风起云涌，起伏跌宕，无疑就是一部浓缩的中国改革开放史。 如今，没有一件商品会像楼房那样牵动全国民众的心。大拐点、崩盘论、宏观调控，中国房地产业在一次次大转折中曲折前行。 “房子是用来住的，不是用来炒的！” 中国房地产业被定下新的发展基调，更大的转折已经到来。