经济生活的智慧（对中国式通胀与资产泡沫的大众化解读）

作者简介

男 1970年1月出生 毕业于清华大学经济系 长期从事金融工作 现就职于国家开发银行

内容简介

北京的房子像天上的星星 2009年房价的上涨并不让我意外，虽然上涨的时间之长、上涨速度之 快、上涨幅度之凌厉确实让我有些惊异，但让我真正震惊的是，怎么北京 会有这么多房子？ 根据北京市房地产交易管理网的统计，截至2009年11月，北京已成交 二手房23万套，而12月上半月北京又成交二手房超过2万套。按照这样的速 度，预计全年将成交二手房27万套！而我自己的感觉是，不太可能吧？北 京哪里来的这么多房子呢？曾经想在网上搜索，看看到底有没有关于北京 成套存量住宅的数字，但是搜不到。在各类北京市政府部门的网站上查询 ，也没有类似的统计数字。但是有这样一些统计数字，比如似乎是建设部 发布的数字，称北京市截至2005年底按照户籍人口计算人均居住面积32平 方米，也就是说北京市存量住宅总面积大概在4亿平方米左右。如果以北京 市成套住宅平均面积为70平方米计算，那么北京市的成套住宅应该不超过 600万套。按照这一数字推算，相当于在2009年一年中，北京市每22套住宅 中就有一套被卖掉了。 当然，这个数字可能有误差。比如曾经在网上搜到这样的消息，就是 北京市发布的人均居住面积与建设部发布的数字有很大出入，北京市的“ 十一五”目标是到2010年北京市人均居住面积达到30平方米。而对于为什 么北京市公布的人均居住面积低于建设部的数字，北京市有关人士解释说 是统计El径的差别——建设部统计的是人均建筑面积，而北京市统计的是 人均使用面积。如果按照这一说法，姑且认为北京市有800万套住宅，那么 这也意味着在2009年一年中北京市每30套住宅中就有一套被卖掉了。 然而这与我们现实中的感觉完全不一致。以我现在居住的这一小区为 例。我们的小区2005年落成、入住，紧邻高速公路，又脏又吵。刚落成时 由于挨着一个汽车4S店，住户因为汽车喷漆房污染还大闹过。今年新的二 手房交易税收政策对于我们这样的次新房业主是最大的利好，一些前两年 因为房子没有涨到预期的业主都趁新政策以及房地产回暖之机卖掉房子走 人。而由于我们的小区离地铁站和国贸都比较近，想买我们小区房子的购 房者也很多，所以我们的小区应该属于交易比较频繁、房屋买卖量占存量 房比较高的小区。但即使这样，我们小区在这一年中卖出的二手房也达不 到每个单元一套的比例。我们这个小区全是“一梯两户”或“一梯三户” 的套型，大部分是16层楼，考虑到有部分楼宇的一层是底商，那么每一个 单元的房屋套数应该在30～45套之间。那么，即使对于交易频率应该是很 高的我们这个小区，2009年出售的房屋占到全部存量房屋的比例也达不到1 ：30。 反过来这样考虑这个问题。以我所在单位(国有银行总行)的同事为例 。我所在的部门大约有100人，绝大部分像我这样年纪的人都有两套以上住 宅——其中一套是单位以前分的，另外是自己前几年买的面积更大、户型 更好一些的商品房。很多人家里有三套以上住宅，即使前两年刚刚进入我 们单位的年轻人，最差的也已经在这两年买房入住了——要知道，我们虽 然不知道北京到底有多少富人，也不知道北京人到底有多富，但是我们总 还是有这点自信，就是我们这样单位的收入水平在北京应该不会低于中等 水平吧。而且，现在能进我们这样单位的年轻人，家里非富即贵，都多多 少少有些关系和背景，进到我们单位一两年就能买房，应该不是问题。总 之，这样算来，我们单位的同事们人均拥有两套住宅，应该是大致差不多 的。也就是说，我们的同事们应该总共拥有200套左右的住宅。而在这么多 房子中，2009年被卖掉的房子有几套呢？三套！也就是66套房子中才有一 套被卖掉。 如果综合考虑，比如有些人说，北京市绝大多数市民较贫困，只拥有 一套住宅，这些人不可能出售自己的住宅，哪怕房价涨到天上去了；而另 外一些炒房者拥有数套住宅，今年卖出房屋的比例比较高，我们猜测北京 市2009年出售的房屋占到全部存量房屋的比例可能是1：50，也就是全北京 市每50套成套住宅中有1套被交易了。依此比例，按照2009年成交二手房27 万套计算，北京市拥有存量住宅为1350万套！也就是按照北京市1800万常 住人口(包括户籍人口和非户籍人口计算)，每1.33个生活在北京的常住人 口就平均拥有一套住房！ 前两天有媒体报道，北京市二手住宅成交网签 数量有水分，就是中介故意错填以“占坑”，也就是通过给其他中介设置 障碍以控制房源，所以网签撤消率会比较高，二手住宅网签数量与实际成 交数量有差距。但是主管部门已澄清，认为撤消率不高于7％。同时考虑到 房市中也有一些“精准”的投资者，在上半年较低价格下买入房屋、再在 较高价格上卖出，一套房屋在一年内被一买一卖。也综合考虑这些因素， 如果2009年北京市实际成交二手房24万套，按1：50的比例计，北京市拥有 存量住宅为1200万套，北京市1800万常住人口平均每1.5人在北京拥有一套 住房！如果以2009年北京市实际成交二手房20万套计，北京市也拥有存量 住宅为1000万套，平均每1.8人拥有一套住房！而以一个核心家庭2～3人计 ，也就是2个多人拥有1套住宅计，北京市的住宅存量也已绝对过剩。 实际上，即使以未来北京市远期规划人口2200万计，这1000万套房也 足够了，更不用说目前北京大概每年还新落成十几万套住宅。问题在于在 恐慌下大家都在拼命买房，而没有人顾得上简单地算一算。而政府部门永 远是打哑迷，各个部门公布的数字又永远是相互打架。不知道芸芸众生在 信息高度不对称的情况下做的这样规模巨大的投资决策，最终会酿成怎样 的后果。也不知道那些认定了北京“缺房”、认定了各地“精英”还会携 巨款蜂拥至北京的人，如果告诉他们北京其实早就不缺房了，他们会怎样 将这个“皇帝的新装”般的游戏玩下去。 2009年12月27日 P7-10