生金旺铺（商铺投资指南）/商业地产投资丛书

作者简介

吕波 商业地产投资规划咨询专家。近年来咨询服务过200余家企业，在商业地产领域，咨询服务过的城市或企业包括桂林市现代物流发展战略与物流园区规划、中国最大的房地产公司之一珠江地产、中国最大的室内主题公园天一贸、中国最大的珠宝贸扬州珠宝城、中国最大的国企之一中国石油地产、中国最大的民营企业之一西安海星地产以及国美鹏润地产等，是国内最早对中国商业地产定位的理论和实操模式进行系统研究的专家之一。

内容简介

第一章 商铺价值投资理论 世界著名建筑大师格罗培斯在设计美国迪斯尼乐园景点之间怎么连线时 ，曾经费尽周折，最后他不得不到国外去寻求灵感。在法国，一家葡萄园的 老妇人给了他启发。这家葡萄园的主人为了解决人手少的问题，她采取了让 顾客先付款、再自己采摘的方法。出乎意料的是，她家的葡萄却卖得最好。 格罗培斯由此意识到，让顾客来选择才会是最好的选择。他当即安排让乐园 提前开放，并撒上草籽。当游人在发绿的草地上，随意地踩出一条条的路径 时，最佳的构思自然地出现了。可见，从别人的经验那里，可以获得成功的 启示。 借鉴别人的经验，特别是借鉴成功者的经验，被认为是一条取得投资成 功的可行路径。巴菲特、麦嘉华、林区、欧尼尔、罗杰斯、索罗斯等都是世 界上有名的投资巨人，但面对这一长串名字，我们在投资商铺时，应该如何 去学习和参照? 第一节 巴菲特的启示 巴菲特、索罗斯是当今公认的最著名的两位投资巨人。巴菲特主张价值 投资，强调要长期持有，他认为在其40年的事业生涯中，12项的投资决策造 就了今日的成绩。而索罗斯则是典型的投机者。在一些机构基金经理来看， 可能他们并不喜欢巴菲特，因为如果真的像巴菲特那样长期持有，那么还要 经理们干什么?而在笔者看来，股票是便于出卖和套现的，可以今天卖一点 ，明天卖一点。但商铺总不能拆开零卖，今天卖堵墙、明天再卖堵墙吧?而 且寻找下家接手，总需要较长的周期。因此，从时间周期来看，巴菲特的价 值投资理论更适合商铺投资决策。此外，巴菲特说：“投资的决定可用六个 字来概括，即‘简单、传统、容易’。”他最不喜欢投资在自己不懂或是“ 能力范围”之外的事业。这一点，也适用于商铺投资。 通过简单、实用、科学的理论工具，进行商铺投资决策，是本书阐述的 重心。在巴菲特的眼里，什么人才是合格的投资者?他认为： 第一，学做会计，做一个聪明的投资人，而不要做一个冲动的投资人。 因为会计是一种通用的商务语言，通过会计财务报表，聪明的投资人会发现 企业的内部价值，而冲动的投资人看重的只是股票的外部价格。 ， 第二，阅读技能。巴菲特坚持这样的观点：“只投资自己看得明白的公 司。”如果一个公司的年报让他看不明白，他就会怀疑这家公司的诚信度， 或者该公司在刻意掩藏什么信息，故意不让投资者明白。 第三，就是耐心。巴菲特认为，一个人一生中真正投资的股票也就四五 只，一旦发现了，就要大量买入。 投资商铺也一样，不过由于商铺的专业知识较强，它更需要综合的素质 和能力。像其他投资一样，一是要有认识能力，即看清楚你所处的环境，认 清自己的优势和实力，并具有对政策的跟踪、预测能力；二是要有一定的方 法和理论，特别是财务投资知识；三是要有一个良好的价值观和心态；最重 要的还要有专业的知识，即对商铺具有专业性的了解(见图1—1)。 无论是巴菲特还是索洛斯，都强调思考的重要性。巴菲特说过：“我们 需要的是思考，而不是投票表决。不幸的是，伯特兰·罗素对于普通生活的 观察又在金融界中神奇般地应验了：‘大多数人宁愿去死也不愿意去思考。 许多人真的这样做了’”。索洛斯则认为：“我总是发现自己埋头苦读很有 用处。我发现，如果我只按照自己所理解的行事，既容易又有利可图，而不 是要别人告诉我该怎么做。”索罗斯从来都不重视华尔街的证券分析家。他 认为，这些人随大流，而事实上没有人能靠随大流而发财。“我可以保证， 市场永远是错的。每个人必须学会独立思考，必须抛开羊群心理。” 独立思考力之所以重要，就在于不同的人会从不同的视角看问题。站在 不同的山头看风景，得出的结论自然是不同的。因此，独立思考，独立决策 ，自己对自己负责，自己拯救自己，这是商铺投资的一条基本原则。独立思 考有助于我们发现规律。事物的发展是有其自然的客观规律的，人们可以影 响它，但不能改变它。我们需要做的，就是去认识规律，判断其合理性，并 对不合理的现象进行思考，找出其背后隐藏着什么?然后再决定应该怎么做 。 第二节 商铺价值投资理论 巴菲特强调价值投资，那么，对于投资商铺，我们应当关注哪些关键要 素?换句话说，商铺的投资价值收益来自哪些关键环节呢? 简单地说，商铺的投资收益主要来自租金和未来出售所获得的增值，用 公式表达就是： 商铺投资收益一商铺持有期间出租所获租金收益+未来出售所获增值收 益。 租金和未来出售所获得的增值收益之间并不是没有关联的。一般情况下 ，商铺投资者是根据商铺的租金来确定商铺的价格。如果租金的收入保持较 高，则未来出售的价格也会很高，因此，租金收入是引发商铺交易的动力源 泉，这是商铺价值投资的理论根据。比如，好的商铺之所以比一般的住宅的 售价要高而且更抢手，主要就是好的商铺具有相对更高的租金收入。租金的 不同构成了商铺与住宅的最大区别。 P1-3